実は、土地の価格と一口に言っても、4つもの種類に分かれています。
聞いたことが無いかもしれませんが、「一物四価」という言葉があります。
1つの土地に、4つの価格が決められているということです。
さらに現在では、不動産鑑定士による鑑定で出される価格もありますので、なんと5つになっています。

具体的に、その4つというのは

1 実勢価格
2 公示地価・基準地価
3 相続性評価額(相続性路線価)
4 固定資産税評価額(固定資産税路線価)

の4つです。

鑑定は鑑定評価額と呼ばれ、不動産鑑定士がミスをしない限りは客観的な土地の価格として参考にすることができます
鑑定士によって作成される不動産鑑定評価書は公的機関へ提出できる書類になるほど、高い証明力、信頼度を持ちます。
民間の仲介業者が行うような査定とは信頼度が段違いに異なります。

ただし、実勢価格などとは異なる可能性がある上に、費用が発生します。
さらに鑑定評価額がいくらであろうと、売主と買主で交渉することには変わりませんので、あくまでも第三者の視点にしか過ぎません。
非常に正確な価格になり、公平性を訴える材料にはなりますが、以下に紹介する方法と比べても一長一短です。

一口に不動産の価格を知りたいと思っても、これらの種類があるため一概には言えません。

今回は、この4つについて順に、簡単にですがご紹介していきます。

1実勢価格

現在の市場取引から形成される時価や、現在の相場と呼ばれる価格帯で随時変動する価格です。

現在の取引事例をもとに決められるため実情に非常に近いのがメリットです。
しかし、その地域の取引数が少ないとか、類似する物件などが見られない希少なものだと、精度が低くなります。

不動産は全て、個別に取引価格が決まります。
車などの売却価格にも、状態などによって変わりますが、土地は位置なども決まっていて動かないため、同じ状態のものは二つとありません。
さらに、売主と買主の合意が取れる価格ですので、同じ土地でも高い価値を感じる人と、低い価値を感じる人がいます。
はっきり言えば、土地の価格は一切決まっていない、と考えても問題ないということです。

ただ、似たような土地の、最近の取引事例をいくつか見比べて比較してみると、ある程度の範囲の価格帯で取引されています。これが実勢価格となります。

例えば、横並びで同じ道路に接している土地なら、平方メートル当たりの単価で数万円も差が出るようなことはありません。
同じ広さなら、同じほどの価格で取引されることが大半です。

それでも、前述したように売主と買主の交渉によって変動しますので、必ずしも実勢価格で取引されるとは限りません。
当然、過去の取引事例が少ない地域などでは正確性に欠け、現在の地価が不明確ですので、査定価格、周辺の不動産会社の売り出し価格なども見て算出していきます。

実勢価格を知るためには、土地総合情報システムと、仲介業者の販売価格、査定価格の3つの方法があります。

まず、土地総合情報システムは、国交省のサイトで見ることができます。
不動産の取引を行った当事者にアンケート調査を行い、その結果で得られたデータを公表しているというものです。
トップの左側、真ん中付近にある「種類を選ぶ」ところから土地の種類、宅地、土地、土地と建物か、さらには中古マンションや農地などかで選べます。
ただし、宅地を選ぶと、土地と建物の情報も含まれるので、土地、農地、林地のどれかから選びましょう。

中央の日本地図、もしくは左側下段の地域を選ぶから地域を選び、見ていきます。

あくまでも不動産会社にアンケートをして、それで得たデータですので、自分の地域の情報が少ないということも十分に考えられます。

仲介業者の販売価格とは、名前の通り、仲介業者が現在売り出している販売価格のことです。
過去に成約した時の価格が公表されていれば、非常に役立ちますが、それはあまり多くないのが実情です。

しかし、それでも現在の売りに出されている価格を見るのは、目安になります。
これは不動産会社のサイトを見るだけで簡単に知ることができます。
アットホーム、スーモなどの大手の会社です。

また、地域に特化した中小の不動産会社などがあれば、そこもしっかりチェックしてください。

ただし、当然ながらほかの人が売りに出している価格で、自分の土地も売り出せるとは限りません。
買主と交渉して価格が変動するため、大半のケースでは売り出し価格よりも低い価格で売られます。

販売価格はインターネットで簡単に確認できますが、公的な指標ではないため、信頼感には欠けてしまいます。

販売価格に対し、査定時の価格のことを査定価格と言います。
基本的に、査定は無料できる上に、査定したからと言って必ず契約しなければならないというわけでもありませんので、気軽に確かめることができます。

さらに、ほかの方法だと、現在の売り出し価格や過去の事例などを参考にしますが、これは自分の土地を査定して算出するため、個別の事情を反映させやすいというメリットがあります。
価格の査定には、簡易査定と詳細査定の2種類あります。
簡易査定は住所や広さ、接している道路などの情報だけで査定するもので、詳細査定はいわゆる訪問査定のことで、業者が直接現地を訪ね、実際に目で確かめながら査定していきます。

一括査定サイトとは、何社もの業者に簡易査定をするのに使うサイトのことです。

2 公示地価・基準地価

国、もしくは都道府県が1年に1回公表する標準値、基準値と呼ばれる価格のことで、一般的に「地価」と呼ばれるのはこの価格です。
公的指標ですので、市場取引でも大いに参考にされるため信頼感が群を抜いて高いのがメリットです。
しかし、あくまでも都道府県が定めた位置においての価格なので、その近隣であればその分補正が必要です。

また、これは全ての土地に対して公表されるものではなく、標準的とされる標準地が選ばれ、1㎡当たりの価格で公表されます。
公示地価と基準地価と2種類がありますが、この二つは評価の基準は同じですので、知りたい土地に近い公示地価、基準地価のどちらかを選んで参考にしましょう。

そして、この二つは後述の相続税路線価、固定資産税路線価などと同じ、資産評価システム研究センターの全国地価マップというサイトで確認できます。
まず公示地価、基準地価を見ていきます。

トップ画面の右下、次へを押して、職業を入力して利用へ同意したら、日本地図が表示されます。

地図をクリックしたり、画面左側から検索することで、詳細な地図になります。
初期表示では固定資産税路線価になっています。

地図の上部はタブ表示になっておりますので、相続税路線価等の隣にある地価公示・地価調査をクリックしてください。

すると、地図上で黒い四角、赤い三角などが現れると思います。
黒い四角が公示地価の標準値となっている地点で、赤い三角が基準地価の標準値となっている地点です。

見たい地域に赤い三角、黒い四角がない場合には、マウスホイールを回す、画面左側の縮尺を変えて地図を拡大してみてください。
また、赤い三角はあるが黒い四角がないなどというときには、最新のデータがまだ公表されていない可能性がありますので、画面上部の年を去年などに変えてみると、その当時の価格が表示されます。
表示される地価は全て1㎡当たりの価格ですので、知りたい土地の面積をかけて算出します。

この価格は売買においては参考程度にしかなりませんが、周辺の標準地を見てみると、その分布から知りたい土地の価格をある程度予測できます。

3相続税評価額

相続税の算出基礎にするために算出される評価額です。
公表された路線価などから簡単に算出できるので、素早く知ることができます。
ただし、名前にある通り、相続税の評価額にしか過ぎず、時価とは異なります。
公示地価などがあるため、相続税評価額を求めることはあまりありません。

相続の問題が起きた時に初めて知るのは、意外と大きなショックかもしれません。
そこで、事前にある程度推測するのに使えるのが、この相続税評価額です。

相続税評価額は相続税路線価と同義で、確認するためには公示地価などと同じく、タブから選んで見ることができます。

タブをクリックして地図を見てみると、道路に青い線が引かれており両端に矢印が書かれています。
その矢印には路線価(1㎡当たりの価格)と、アルファベットが書かれています。
数字は千円単位での価格で、アルファベットは借地権割合です。
矢印の線上をクリックして、画面右側に路線価と借地権割合を表示させます。
路線価が設定されている道路に接した土地は、路線価に面積をかけて評価額が出せます。
この金額は公示地価、基準地価のおよそ8割ぐらいに相当します。

ですので、路線価×土地面積÷0.8で、公示地価を目安とした基準が求められます。

4 固定資産税評価額

相続税と同じく、固定資産税の算出基礎にするために算出される評価額です。
相続税の評価額とは違い、路線価だけではなく、課税明細書などを用いてより正確に知ることができます。
ただし、相続税評価額と同じく、固定資産税を算出するために用いられる額ですので、時価とは異なります。

固定資産税は毎年課税されますので、土地を持っている方ならよくお分かりかと思います。
かかる固定資産税の総額を決める評価額ですので、固定資産税課税明細書を見ることで簡単に求められます。

ただし、固定資産税課税証明書はその土地を持っている人しか手に入れられません。

そこで、便利なのが、固定資産税路線価です。
前項のように、タブから固定資産税路線価等を選びます。

固定資産税路線価だと、相続税路線価とは違い矢印に路線価だけが直接表示されていますので、とても直接的でわかりやすいはずです。

赤い丸は標準宅地を指し、価格は接している道路の路線価と等しくなります。
ですので、標準宅地の近隣で同じ道路に接している土地なら、それに近い価格となります。
大体公示地価、基準地価の7割ほどです。

同じように、固定資産税路線価×土地面積÷0.7で公示地価を目安とした基準が求められます。

以上を見ても分かるように、土地の税金を知りたいというだけなら、相続税評価額や固定資産税評価額を知るので十分です。
評価額だけでは、発生する正確な税金の額を知ることはできませんが、算出の基礎になるので非常に有用です。

そして、その土地の「価値」を知りたいのであれば、不動産鑑定士による鑑定が一番おすすめです。
しかし不動産鑑定士には数十万円単位の費用を払う必要がありますので、よほどのことがない限りはほかの価格を参考にしましょう。
鑑定以外の4つの選択肢はすべて無料で知ることができます。

研究などで、公正な額が知りたいのであれば、公示地価・基準地価がベストです。
基準地は決められているため、ほかの土地にあてはめて算出するには不正形地、高低差などを考慮して計算する必要があり、素人にはなかなか難しいものがあります。
ですが、実勢価格や評価額は公示地価を基準にして出すので、地域のモデルとなる価格を知りたいなどというときには一番簡単で、お勧めです。

ちなみに、不動産鑑定士の資格を持っている人以外は、鑑定業務はできません。
いわゆる無免許で鑑定をしてしまうと、厳しく罰せられます。
費用の相場は、土地の価格が上がるほど費用も上がり、一番安いところでも最低15万円はかかると言われています。
土地が高いところほど費用が上がるというのは、法人資産の鑑定依頼など、ミスが許されない莫大な金額が動く場合があるためです。
場合によっては損害賠償請求のトラブルに発展することもあります。