個人が居住用財産であるマイホームを売却した際に、もしも利益が生じた場合には、3000万円の特別控除と、買い替え特例と呼ばれるものが使用することができます。
今回は、この買換え特例についてを詳しく見ていきたいと思います。

●買換え特例は譲渡所得が3000万円を超えたら検討すべきもの
3000万円の特別控除は、居住財産の売却などによって、譲渡所得が3000万円以下になった時に使用すれば、税金が免除されるものであり、譲渡所得が3000万円を切るようであれば、買い替え特例については特に考える必要はありません。
買換え特例は、3000万円の譲渡所得を超えており、なおかつ適用要件に当てはまっているときに、利用することができます。もちろん、譲渡所得の値段によっては3000万円の特別控除を利用した方がいい場合もあり、買い替え特例とはどちらかを選択することも可能になっています。
しかし、買い替え特例の場合は税金が免除されるという内容ではなく、課税の繰り延べであることにはきちんと注意を払った方がいいでしょう。
買換え特例とある点からも分かる通り、マイホームを売却した代金で、新たにマイホームを購入した際には、買い替えに当てた分の金額については譲渡がされなかったものとされて、課税がされないのですが、そのマイホームを再び売却した場合には、原則として繰り延べられていた分の税金もまとめて支払う義務が発生するのです。
また、譲渡所得よりも安いマイホームを新たに購入した場合、一部を買換えに充てないということになり、その分に関しては、長期譲渡所得の一般税率20%が課税されるようにもなっています。
さらに以前の住宅ローンの返済などで手元に現金がのこらなかった場合であっても同じことです。そのような場合には譲渡所得の計算に際して、譲渡資産の所得比や譲渡費用などの必要経費は、買換えに充てなかったものと判断されて、控除をすることが可能になっています。
なお、譲渡所得は実際の金額よりも高めに設定されることが多く、実際に発生した譲渡金額が3000万円以下であっても、譲渡所得を3000万円とする場合もありますので、そのようなケースについて改めて調べておくと良いでしょう。

●買換え特例が適用される要件
上記に挙げた通り、買い替え特例が適用されるには、ある要件を満たしておく必要があります。次はその要件を挙げていきたいと思います。

・売却するマイホームの要件
まずは、譲渡資産に当たる売却するマイホームに関する要件です。一覧として挙げていくと、平成29年12月31日までに譲渡が行われていること。自分が住んでいた国内の家屋と借地権を含む敷地を譲渡すること、です。
かつて住んでいた家屋と敷地の場合にはすまなくなってから3年目の年の12月31日までに譲渡することが必要となっています。
また、家屋の少雨者と敷地の所有者が異なる場合もありますね。そのような場合は互いが生計を一緒にして同居する親族であり、買換え後も同居し、買い替え資産で居住を開始するまで親族関係を維持することなどの要件をさらに満たしている場合にのみ、どちらも買い替え特例の適用を受けることができているとされています。
だたし、そのような場合にさらに満たすべき要件として、譲渡する年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がいずれも10年を越していることと、譲渡による収入金額の割合に応じての買い替え資産を取得することが必須となります。
なお、家屋を取り壊してから譲渡する場合には、取り壊した都市の1月1日時点で10年を超えていること、さらに取り壊しから1年以内に譲渡契約を締結しなければならなくなります。
また、家屋の取り壊しがその敷地の譲渡のためであること、敷地の譲渡契約締結までの間に貸付などの目的で使用していないことが条件とされますので、気を付けましょう。ただ、契約が締結された後から引き渡しまでの利用目的の制限は設けられてはいません。
何かしらの災害で家屋が滅失している場合には、滅失した都市ではなく、その敷地を譲渡した年の所有期間で反省がされますが、滅失から3年目の12月31日までに敷地を譲渡しなければならなくなっています。
このような場合には、他の用途にも使用することができます。なお、家屋を建て替えた時には、その所有期間は建て替えた後の期間によって判定されて、所有期間が10年越えと10年以下の部分が生じ、その前者にだけ特例が適用されるようにもなっています。
その他の要件としては、譲渡する家屋での居住期間が10年以上であること。譲渡する相手が配偶者や直系血族、同居する親族、生計を一にする親族、内縁関係者およびその親族、特殊な関係のある法人などの特別な関係者でないこと。譲渡する年の前年またはその前の歳において、他の居住用財産の課税特例を適用されていないこと。譲渡価格が1億円を超えないことが挙げられます。

・購入するマイホームの要件
では、次は買い替え資産に当たる、購入するマイホームの要件です。
こちらハンズ、家屋の登記上の床面積が50平方メートル以上であることです。
なお、店舗などの兼用住宅の場合は、居住用部分のみの床面積が要件に該当しなければなりません。なお、物置などの付属建物で居住用家屋と一体で利用されるものは、その面積も含めることが可能になっています。
さらに面積関係では、敷地の面積が500平方メートル以下であることも要件となります。こちらの場合もやはり、店舗兼用住宅などによくある場合ですね。
なお買い替え資産の林地敷地などを買い増したような場合には、譲渡年の前年から翌年までの3年間における取得分の合計面積によって判定がされます。
次の要件は既存の耐火建築物を取得する場合には、取得日の時点で建築後25年以内であること、または一定の耐震基準に適合することが証明されていること、となります。
その際には耐震基準適合証明書、住宅性能評価書の写し、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の締結を証明する書類、などが必要になります。
なお、一戸建てなどの木造住宅などには築年数などの規定はありません。
次の要件は譲渡した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までの3年間のうちに買換え資産を取得することです。
翌年に買い替え資産を取得する見込みの場合には、あらかじめ住所地を管轄する税務署長の承認が必要となります。なお、買い替え資産の場合には親族などからの取得であっても特例の対象になります。
なお、この要件に関しては、災害による買い替え資産の滅失や、売り主業者の倒産や海外転勤などの一定のやむを得ない事情があるばあには、特例の適用が受けられるようになっています。
最後の要件は譲渡した年の翌年の12月31日までに買換え資産での居住を開始することです。譲渡した年の翌年に買換え資産を取得する場合には、居住開始期限が譲渡した年の翌々年の12月31日までとなります。
取得前に買い替え資産での居住開始前に譲渡した人が亡くなった場合には、買い替え資産が亡くなる前に具体的に確定しており、期限内に相続人が居住を開始した場合には相続人が特例の適用を受けられるようになっています。
なお、やむを得ない事情で期限内に居住が開始できなければ、取得した翌々年の4月30日までに修正申告の上に本来の税額を納付しなければならないので注意しましょう。

●他の特例を受けることはできるのか
なお、住宅特例を受ける場合には、住宅ローン控除の適用を受けられなくなっていますので、注意が必要です。
もちろん、上記に挙げた通り3000万円の特別控除も重ねて適用することができず、どちらか一方の選択になりますので気を付けましょう。

●買換え特例には確定申告が必要
なお、買換え特例を受けるためには、所定の書類を揃えた上で、譲渡した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。
この際に、譲渡した金額よりも少ない金額でマイホームを買い換えたのであれば、その差額を収入金額として、計算して納税をすることになっています。

●確定申告書の添付書類
なお、確定申告をするために必要な書類は以下のようになっています。ただし、どのような場合にも必要な共通のものと、譲渡した年の翌年に取得する見込みの際に必要なもの、買換え資産を既に取得している場合に必要なものの三つに分かれます。

・共通のもの
共通の者としては四つの書類が挙げられます。
計算証明書などの譲渡所得の内訳書、譲渡したときの売買契約書の写し、譲渡した資産の登記事項証明書、譲渡した日から2か月を経過した日以降に、譲渡した資産の所在地の役所で交付を受けた、住民票の写し、もしくは戸籍の附票の写しの四つです。

・譲渡した年の翌年に取得する見込みの際に必要なもの
翌年に取得する場合に必要な書類は一つです。それは、買い替えの承認を受けるための申請書、つまりは買換え資産の明細書になります。なお、こちらを含めて、買換え資産に関する書類は、取得した年の翌年に改めて提出されます。

・買換え資産を既に取得している場合に必要なもの
買換え資産を既に取得している場合にひつような書類は全部で四つになります。
まずは、買換え資産の売買契約書と、領主所の写しなどです。これらは取得価格を明らかにするために必要なものです。
二つ目は買換え資産の登記事項証明書です。三つ目は、築25年を超える、マンションなどの耐火建築物に買い換えた場合にのみ必要になるものですが、耐震基準適合証明書、住宅性能評価書の写し、または既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の締結を証明する書類です。
最後に必要になるのが、買換え資産の所在地の役所で交付を受けた、住民票の写しです。
確定申告をする際には、これらの書類は絶対に忘れないようにしっかりと用意しておくようにしましょう。また、上記に挙げた期限を絶対に超えることが無いように注意しましょう。