資産運用をする上で、気になるのが利回りです。当然駐車場経営であっても、この利回りは気になることだと思いますので、今回は実際の駐車場経営の利回りに付いてを紹介したいと思います。
●表面利回りと実質利回りの違いって?
利回りとは、土地がどのくらい有効に活用されているかを測る指標のことを指しますが、この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」という二種類に分類されます。その違いはどのようなものなのでしょうか。
まず、表面利回りについてですが、こちらは年間の総収入を物件価格で割り出した数字となります。表面利回りを%で表すと、年間収入÷物件価格×100という計算式で求めることができます。
しかし、この表面利回りは実際に差し引かれるお金が含まれていない計算によって求めるので、実際の利回りとはかなり差が出ることになります。
実質利回りは、年間の総収入から管理費や税金などの経費を差し引いた数値となります。要するに年間の純収入を物件価格と購入時の諸経費の合計で割り出す数値となります。
こちらも計算式で見てみると、年間純収入(年間収入―諸経費)÷(物件価格+購入時のS諸費用)×100という計算式で求めることができます。
純粋に得られる収入はこの実質利回りということになりますので、利回りがどのくらいになるのか、ということを考えるのであれば、この実質利回りに注目する必要があると言えるでしょう。
●駐車場経営で実質利回りを上げるには
では、具体的に実質利回りを上げて行く方法を見ていきましょう。とは言っても、非常に単純なことで、初期費用を抑えることが重要となります。
初期費用を抑えるのは、他の資産運用、例えばマンションなどでも同様ですが、マンションの経営の場合は周辺の整備やマンションを建てる、などと言った初期投資が必要となるので、どうしても初期費用はたくさんかかかるようになってしまいます。その上、空き部屋が多くなれば利益がでなくもなってしまいますので、リスクはかなり大きいです。
しかし、駐車場経営の場合は初期費用自体がそこまで多くかかりません。土地をコンクリートで塗装しても、少ない費用で済みますし、それらをせずに更地に砂利を引いて仕立てるだけでも十分な駐車場になります。
なので、初期費用を抑えるという観点に関しては駐車場は特に問題はありません。
ただ、次に問題になるのが利用者の増加です。当然、利用者が多くならなければ利益を得ることはできません。さらに言えば、利用者が増えなくて利益が出ない、というマンションなどの資産運用と同じデメリットに見舞われることもあります。
そのデメリットは特に月極め駐車場によく見られ、コインパーキングであればそれを多少は軽減させることができるでしょう。
しかし、どちらであっても、立地などによっては全然利用者が現れないということも良くあります。
つまりは、駐車場経営で実質利回りを上げるためには、どのような土地で駐車場が必要とされているか、または現在ある土地の立地であれば、コインパーキングと月極め駐車場のどちらが需要があるか、などをしっかりと考えておく必要があると言えるでしょう。