資産運用を考えている方に、選択肢の一つとしてご提案したいのが駐車場の経営です。駐車場経営は、現在はかなり伸び盛りの市場となっており、しかもリスクが少なくて安定した収入を見込めると言う魅力もあります。
当然、リスクも存在しますが、それらもしっかりとした準備を行えば高い確率で回避することのできるものです。
今回は、駐車場経営のポイントとコツ、およびどのような経営を行えば高い収入が見込めるかなどをご紹介したいと思います。一人でも多くの人が駐車場経営で十分な収入を得られるようになれといいですね。
●駐車場経営は今注目の資産運用
そもそも、なぜ今この駐車場経営は伸び盛りになっているのでしょうか。これまでは資産運用と言えば投資信託や賃貸住宅経営が盛んに取り上げられており、駐車場経営はどちらかと言えば日陰者でした。
ところが、今の日本の状況を思い浮かべてみて下さい。まず真っ先に思い浮かぶのが少子高齢化だと思いますが、それに比べて賃貸住宅の数は毎年増え続けています。つまりは、需要が少ないのに供給ばかりが多くなっている飽和状態となっているのです。
もちろん、今後も人口は減り続けるでしょうから、状況が好転するのはまずあり得ないことでしょう。ですので、賃貸経営などはリスクが増加してしまっているのです。
そこで、日の目を浴びたのが駐車場経営です。こちらはリスクも少ないですし、車の需要は現状では極端に下がることはないので、当分は少ないリスクで経営をすることができ、比較的安全な資産運用だと言えるのです。
●駐車場経営のメリットとデメリット
では次に、駐車場経営のメリットとデメリットを見ていきましょう。
・メリット
メリットはまず、これまでに述べた通り、リスクが低くて安定した現金収入を得られることが挙げられます。その上、土地さえあれば資金は0円から低予算で始められ、一括貸付の経営サポート会社に依頼をすれば、毎月定額の収入を得ることもできます。
また、狭小地や変形地でもコインパーキングにすることは可能ですし、物件を建てたり改装をする必要もないので、契約から経営スタートまでの時間もかなり短くなります。
当然、遊休地も有効活用でき、経営自体もそこまで難しくはありません。相続対策にもなりますし、相続した人が転用や更地への復帰をする際にも手間もあまりかからないので、相続のことを考えてもメリットはあると言えます。
・デメリット
デメリットとしては、税制上のメリットが住宅を建てるよりも少ない事。所得税負担が大きくなること。立地によっては収入が見込めないこともあること、駐車場が埋まることが前提で定期収入を得られないこと、投資額が少ない分得られる利益は少なくなること、転用などをしなければ他に使用用途が無いので、利用効率が低くなってしまうことが挙げられます。
●駐車場経営はどのくらいの収入が得られるのか
駐車場の収入は、経営の形態によって大きく違います。賃貸経営とは違って、駐車場の経営は種類が豊富にあるので、それらから選ぶことになり、それぞれでどのくらいの収入になるかが変わってきます。
ですが、大きく分けるとまずは駐車場の種類は二種類になります。
まずは平面駐車場です。こちらは個人でやる分には非常におすすめで、私たちの日頃の生活でよく目にする月極め駐車場やコインパーキングなどが該当します。屋根が無く、区切り線を引いただけの青空パーキングもあり、とにかく初期費用が少なくて済みます。
もう一つは立体駐車場です。こちらは数千万円単位で建築費がかかる駐車場ビルやタワーパーキングなどが該当しますが、建築費が高すぎることと、個人で経営をするのは至難の業です
・平面駐車場の経営について
以上のことからも分かる通り、個人で経営をするのであればよっぽどの資産家で経営手腕に優れている人でない限り、平面駐車場を経営することになるでしょう。
ですので、今回は平面駐車場の収入を紹介したいと思います。なお、先ほども述べた通り平面駐車場は月極め駐車場とコインパーキングに分けられるので、その二つの収入を紹介したいと思います。
・月極め駐車場の場合の収入
月極め駐車場の場合の収入は、1台分の金額に台数をかけて求めることになります。金額は法定されている訳ではないので、契約金は管理人である自分自身が決めることができます。ただ、異常に高い料金を請求すると、利用者が現れなくなりますので注意が必要です。
月極め駐車場の相場は都市部であれば、5万円から3万円程度、地方都市になると1万円から3万円くらいが相場だと言われます。
多くの車を駐車できるスペースがあれば、台数が多くなるのでそれだけ収入は多くなりますが、小さな土地だと料金を上げない限りは高収入は望めないでしょう。
ただ、元々土地を持っていれば投資額が少ないので、初期費用の回収はかなり簡単にでき、利回りは30%から40%くらいが相場となります。
・コインパーキングの場合の収入
コインパーキングは時間制で15分から20分程度で数百円程度の収入体系になります。なので、どれだけの多くの利用者がどのくらいの頻度で現れるかによって収入が左右されます。また、需要が多くある必要があるので、立地にもかなり影響されることが分かります。
コインパーキングはさらに、昼間、夜間、上限などが定められており、都市部に行けばいくほど高い料金を請求することができます。地方都市だと30分100円程度まで落ち込みますが、利用者が多ければそれだけでも十分に儲けを出すことは可能です。
コインパーキングの場合は、付近にあるコインパーキングと稼働率を事前に調べ、計算をしておくと大体の目安が分かります。関東などではたった5台分のコインパーキングでも1ヶ月で20万円以上は稼げ、利益率も60%を超えるところもあるようです。ただ、立地ごとに違うと考えると、実質の利回りは最低で40%ほどにまで落ち込むことも懸念され、その上管理委託料や設備のメンテナンス料もかかります。
・月極め駐車場とコインパーキングのどちらがおすすめか
気になるのは、結局のところどちらがおすすめか、ということです。同じ条件の駐車場でシミュレートをすると、だいたいコインパーキングの方が月極め駐車場よりも高くなるという結果がでるのがほとんどです。しかし、実際に立地や初期費用は同じでも、利用者が現れるかどうかに大きく左右される、と言う点ではコインパーキングはかなり痛いところです。月極め駐車場であれば、利用者が一度現れれば、長期的に利用してもらえます。
つまりは、立地など以外にもどれだけの利用者が現れるかをある程度は調査しておいた上で、月極めかコインパーキングを決める必要があるので、一概にどちらがおすすめかは分からないのが正直なところだと言えますね。
なお、運営方法に関しては、自分で運営する場合と管理や運営を委託する場合があります。さらに、無人、管理人常駐、時間限定、24時間オープンなどによっても経費は変わるので覚えておきましょう。
●駐車場経営をする前に準備すること
駐車場経営をするのであれば、以下の準備は必ず行っておく必要があります。運営自体はしなくともできるかもしれませんが、限りなく成功からは離れてしまいます。少なくとも収入の当てにしたいのであれば、ぜひとも押さえておくべきことです。
・現地と市場の調査
まずは現地庁舎と市場調査です。とうぜん、自分で土地を持っている場合も行いましょう。土地の形状や近隣の環境、交通量、競合状況などを調査した上でコインパーキングが月極め駐車場にするか、はたまた価格はどのくらいにするかを決めることになります。
・収益予測とプランの提案
調査や分析が終わった後は、それを元にしてどのように経営をするのが最大限の利益を得られるのかの戦略を練ることになります。具体的な数字を出しながらシミュレーションをすると、より正確な利益率が分かることでしょう。
・機械購入と業務委託の契約
次は、駐車機の購入、精算機、メンテナンス、管理業務などを委任契約をします。自分で経営をする場合には委任はしなくとも大丈夫ですが、そうでないのであれば委任をするようにしましょう。
・工事の着工
そして、精算機などの設置やフラップ盤などを取りつけ、工事をします。その際には騒音などを近隣に配慮しておくと実際にオープンをした後に、トラブルになることを避けられますよ。
・オープン
最後はオープンです。こちらは準備とはかなり違いますね。ただ、自分が行うこととしては、月々の収入の管理があること、集金や清掃、各種の管理業務や機械の保守などをコインパーキング会社に委任すると仕事がほとんどないことは知っておいても損はないでしょう。
●ズバリ、駐車場経営を成功させるコツは
最後に、駐車場経営を成功させるコツを伝授したいと思います。とは言っても、ここまでに述べた通りで、駐車場経営をする前にしっかりと調査をして、的確に運営をすることだけになります。
月極め駐車場がいいのか、コインパーキングがいいのか、料金はどのくらいにしたらいいのか、などなどを十分に調査をして、的確に需要を押さえておけばまず失敗することはあり得ません。
もちろん、全ての調査を自分自身で行うことはできませんから、専門である業者に調査を依頼するのが最も確実な方法です。無料の資料請求で業者の比較をすることもできますので、まずは業者をしっかりと選んでから、実際の調査をしてもらって、そこから自身の土地にピッタリな駐車場の運営方法を探すといいでしょう。
また、駐車場経営一括査定サイトというものもありますので、そちらの一括査定サービスを利用するのも、相場などを調べたることや、適切な経営方法を知るにはもってこいの手段です。ぜひぜひ、それらもしっかりと活用するようにしましょう。