日本が抱えている問題は種々様々ありますが、最近話題に上がるのが空き家問題です。空き家がなぜ問題になるのか、ということは後述するとして、この空き家問題は地方どころか都市部までも真剣に取り組まなければならないものです。
空き家が増加してしまう理由は当然、人口減少や都市部での雇用の集中、長寿命化による介護利用の増加で住宅に住まなくなる高齢者が増えている事、さらには制度自体が現状に一切則していないこと、などなどの複雑な原因が絡んでいます。
このまま日本の人口が減少していく、良くとも現状維持を続けるのであれば、この空き家問題はより深刻になってしまうものです。
今回は、空き家問題についての詳しい解説、その詳しい原因について、何が問題となっているのか、そして、現時点で行われている空き家問題の対策方法について説明したいと思います。

●現在の空き家問題について
現時点で空き家と呼ばれているものは、大きく分けると三つに分類されています。一つは、常時住んでいないが、物置や仏壇を置いたりし、何に数回は帰ってくると言った、一応は使用している二次住宅。
二つ目は、賃貸物件として不動産会社などに借主の公募は行っている物の、借り手が存在しない賃貸用住宅。
三つ目は、売りたいのに買い手の見つからない、売却用住宅です。
これらについては、実際には特には問題はありません。その一方で、これらに該当することのない空き家が存在しており、その空き家こそがこの空き家問題で、早期解決をすべき空き家として認定されているのです。

・空き家が増え続けている現状
空き家は政府の総務省統計局による、住宅土地の統計調査で5年後とのデータが公開されています。
それらを見ると、ここ5年間で増加しているのはなんと63万戸にまで上っているとされています。1年あたりに換算すれば実に10万戸以上が空き家になってしまっているのです。
当然、それらには上記に挙げた三つの分類による空き家と、それらに分類されることのないその他の空き家がありますが、その割合を見てみると、その他の空き家は他の三つの分類の空き家の実に半数以上にまで上っているのです。
つまりは、何の目的もなくその場所にあり続ける住宅がかなりの割合全体で見ても3割強から4割ぐらいにまで切迫しており、何も対策をすることがなければ、今後も増え続けることが予想されているのです。

・田舎だけではなく人口の集中する都市部が大問題
なお、空き家問題としてテレビなどで大きく取り上げられるものは、殆ど地方における空き家です。
地方は過疎化などの影響もあり、人口減少を煽りを受けているために単純に考えれば、早急に対処しなければならない空き家問題は地方に集中しているように思われることでしょう。
しかし、実際の割合を見てみると、驚きの事実が判明します。
現在、空き家の全体は820万戸と言われていますが、日本の最大都市である東京都には実に81万戸以上もの空き家が存在しているのです。
たった一つの都市であるにも関わらず。日本全体の空き家の10%が集中しているのです。そのほかの神奈川県や愛知県、大阪府なども空き家の多い都府県と言われていますが、これらを合わせても、19%程度にしかならず、3つの主要都市の半分近くの空き家を東京が抱えていると考えれば、より早く空き家問題の対策を打たなければならないのは、都市圏だと言えるでしょう。

・空き家問題を加速させているマンション
都市部の空き家の原因は何なのか、と考えた時に、都市部を即座に思い浮かべられると、特に空き家になっていそうな住宅などが少なく、むしろ都心から離れた郊外にそのような空き家が多いのではないか、と思われることでしょう。
当然、東京などにはそのような空き家は確かにそこまで多くは無いでしょう。代わりに多いのはマンションの空き家です。
とある調査によれば、マンション化率は全国平均で12%程度、東京都は26%にも上っており、戸数になおせば180万世帯が東京ではマンション暮らしをしているのです。
当然、このような状態であっても新しく建てられたマンションの全ての部屋に入居されている訳でもなく、ある人は古くなったマンションから新しく建てられたマンションに移るなどして、古いマンションの中には完全に空き家となっているものも少なくありません。
しかも、古いマンションにはマンションなりの大きな問題点があります。それは、老朽化したマンションの空き家は解消が難しく、建て替えも除却もしにくいということです。
通常の木造住宅などは、倒壊などがし易い代わりに解体をし易いのですが、マンションは頑丈さを作り上げるために、自然倒壊は考えにくい物の、除却や建て替えなどが難しいです。その上、管理人の判断で毎年毎年修繕も行われていることも多いため、そう簡単に解体に踏み込むことも少ないです。
しかも分譲マンションであれば、利権者との調整を決議や総会で行う必要もあり、とにかく手続きも面倒です。
マンションであるための特徴もあり、さらには空き家となっても建て替えたりすることに様々な面倒事が付随してしまっているので、マンションは通常の住宅以上に残り続ける空き家となりがちなのです。
しかも、土地資産も利権者同士で分け与えられているので、マンションを積極的に手放そうとする人もそんなにいないのです。むしろ、そのまま住みつづけるという選択を取られる方も多いのですが、完全に放置されていることも多く、そのようなマンションは都市部に集中してしまっているのです。

●空き家問題の原因究明
そもそも、空き家が増えていく背景にはどのようなことが挙げられるのでしょう。数十年前には核家族化や人口の爆発的な増加によって、住宅の需要は十分にありましたが、今現在では世帯数が格段に減っています。
それに対して、住宅の方はどのようになっているのでしょうか。当然、今の空き家が増えていることを考えると、自然とどうなっているかが分かることでしょう。
そのようなことも含めて、現在の空き家問題がなぜ表出してしまっているのかをこちらでは解説していきたいと思います。

・住宅の増加が世帯数よりも多くなっていること
上述の通り、住宅の需要は過去には確かにありました。けれど、現在はその需要が低下しており、その最大の原因としては世帯数が減少していることにあります。
ところが、現在建てられている住宅は、その世帯数の減少とは反対に増加傾向にあるのです。つまりは、需要が減少して供給が過剰に行われているのです。
そのように供給が過剰になされる理由としては、住宅の売買においては新築住宅の方が購入してもらい易くなるからです。
中古住宅だと、管理も難しくなりますし、老朽化などによっては折角購入した住宅を手放してしまわなければならなくなる可能性も秘めています。
要するにデメリットがありすぎて、それらを避けるようにして新築住宅に対する需要だけが増えているのです。当然、その需要は供給量よりもはるかにすくないのですが、新築を販売した方が不動産会社などにも利益になり、着工を行う業者としてもそちらの方が利益となることからも、未だに無駄な新築住宅が増え続けているのです。
当然、売れなくなる新築住宅であっても、買い手の見つからない中古住宅であってもそれは誰も使用していない空き家となるのですから、結果として空き家が増加してしまっていると言えるでしょう。

・新設住宅着工戸数が減失戸数よりも多くなっていること
新たに作られた住宅の数を、新築住宅着工戸数。住宅が解体される数を減失戸数と呼ぶのですが、これらを比較するととても恐ろしい結果が分かりました。
上述の通り、新築住宅がどんどん増加しているのですが、その反面、住宅の解体はそこまで行われていません。
新築住宅着工戸数と減失戸数を比較すると、大体着工戸数の方が減失戸数の7倍以上もあるのです。つまりは、空き家は増えているのに対して、全然減少していないということがわかります。
では、なぜそのようなことが起きるのでしょうか。当然、新築住宅の需要もありますが、売れない住宅があればそれをもっともっと解体してしまえばいいはずです。
しかし、解体されていないことを見ると、需要などとは全く違う観点から見た理由が存在しているのだと判断でき、その理由は二つあります。
まず第一の理由として、土地に住宅が建っていないと、固定資産税が最大で4.2倍にまで跳ね上がってしまうことが考えられます。つまり、経済的な理由として、税金を減らすためにも住宅を建てて放置しておいた方がいいと考えられ、解体が行われ辛くなっているのです。
残したいと思う理由は他にも愛着があるから、などの理由もありますが、それらと比較しても、固定資産税の減額は経済的にも大きなメリットとなるので、解体が躊躇われる理由としては、こちらの方が多いと考えられます。
さらに、もう一つの問題として、古い空家だと現在の建築筋法施行以前に建てられてるものが多く、それらを解体した後にもう一度宅地として利用することができないため、放置せざるを得ないという理由があります。解体後の使用用途が無い以上、前述した固定資産税の減額もあることから、なかなか解体に踏み込めないのも仕方がないと言えてしまうかもしれません。

・住宅の需要が格段に減少していること
次の理由は、単純に人口の減少によって、世帯数は増えつつも世帯当たりの人数が減っているために、新たな住宅に対する需要が減っていることが挙げられます。
現時点では、まだまだ世帯数自治は増えているのですが、この世帯数の減少ももうすぐそこにせまっています。
つまり、現在は世帯数が増加しているからこそ、過剰な供給であっても建築、不動産業界が成り立っていると考えられますが、今後は世帯数が減り、大きな問題となるのです。しかも、これは問題になる可能性がある、ではなく、間違いなく問題となってしまいます。
この需要の減少に何かしらの対策をしなければ、不動産業界などに大打撃を与え、ひいては日本経済に大きなダメージを及ぼすことになりかねません。
なお、この問題については晩婚化や出生率の低下などが大きな原因となっていると考えられ、ただ単に住宅の供給をストップさせようとするような対策だけではなく、人口減少を抑え、出生率を上げたり、若い人が結婚をして育児をし易くなるような社会を目指し、改革を行わなければ、解決しない原因でもあるのです。

・高齢化ならびに過疎化による地方の空き家が増加していること
人口の減少に次いで、高齢化も空き家が増加する理由となっています。
高齢化によって生じる空き家が増加する原因としてはいくつかのことが指摘できます。そのうちの一つが空き家予備軍が増加していることです。
現時点では空き家ではありませんがいずれは高齢者だけが住んでいる住宅は空き家となってしまいます。高齢化によってそのような住宅は今現在でもたくさんあります。
それどころか、そのような高齢者世代はどんどんと増えていくことが予想され、少なくとも高齢者の世帯数は平成37年には400万世帯にまで上るとされており、それから10年もすれば、ほぼすべてが空き家となってしまうことでしょう。
しかも、この高齢者世帯の増加率は都市圏が最も高くなっており、高齢化は田舎だけの問題ではないことが分かります。
田舎、つまり地方などであれば、もう一つの問題として県外に出て就職をし、結婚をした子供が返ってくるUターン率が減少していることも空き家の増加に繋がっています。
Uターン率は約30%と言われており、一度県外に出た子供が返ってくるのは全体の三分の一程度なっています。
つまり、残りの三分の二の、子供が返ってこなかった住宅に関しては空き家となってしまうと言えるのです。
以上のような理由があるために、空き家は今現在でも増加しており、さらに今後極端に増加することが予想されるのです。

●空き家が増えることの何が問題なのか
次は、空き家が増加することによる問題についてです。空き家が増えることの一体何が悪いのか、とまだ分からない方も多いでしょう。
特にこれらの問題は個人個人にとっては関係が無いと思うものが多いので、関心を示さない方も多いです。しかし、地域などから見れば大きな問題と考えて差支えの無いものがありますので、自分に関係が無くとも、社会のためには防ぐべき問題だと言えます。

・害獣や倒壊などの危険性
空き家の放置によって発生する、最も直接的な問題は、周囲への影響です。中でも、いつまでも住宅を残しておくと、地震や台風などによって倒壊をしたり、屋根材が飛散してしまったりする恐れがあります。
他にはぼうぼうと生やしたままで残している庭の木々や敷地内で、虫や野生動物が発生してしまうこともあります。
それらが敷地内で生じれば、自分自身の問題として処理することができますが、倒壊によって隣人を巻き込んでしまうことも、隣家へ損害を与えてしまうこともあります。当然、野生動物が住みつくとそれらのフンなどの臭いを初め、隣人に影響を与えることも考えられます。
倒壊は家が古くなればなるほど生じやすくなるものですから、空き地を放置していること自体が近所迷惑になってしまう要素となっていると言えるのです。地域によっては景観上の問題になることもあり、様々なトラブルを抱えてしまうことが予想されます。

・犯罪行為を助長する恐れがある
空き家に対して発生し易い犯罪は、不法侵入や不法占拠です。ただ、これらの犯罪行為自体だけでは、あむかでも損害を受けるのは所有者だけになります。
しかし、空き地の中で犯罪が行われるようになると、そこを根城にして周辺の治安に悪影響を及ぼすこともありますし、最悪な場合には放火魔からターゲットにされる可能性があります。
放火魔にとって、誰にも見つからずに、火を点けられる空き家は格好の的であり、空き家の多い地域では連続放火によって多くの人が犠牲になることも考えられます。木造建築の場合は特に燃え広がり易いので、放置することがかなり危ないと考えられます。
もちろん、放火は自分自身だけではなく、燃え広がって多くの人に損害を与える恐れがありますので、例え放火を自分自身が行わずとも、責任問題が発生しなくとも、大きな問題に直結してしまわないために、空き家の放置をしないように努めなければならないのです。

・住宅の資産価値を減少させてしまう
これまでに説明した通り、住宅数は過剰に増えつつ、人口は減少していると言う供給過多な状態に置かれています。それでも、その住宅がある地域に、新たに入居希望者が現れると言う訳ではなく、さらには、本当に住宅が必要になった時に備えてある程度は住宅のストックをしていることは、不動産業、ひいては建築業にとっては必要なことでもあります。
しかし、このまま人口の減少が進み、ついには世帯数が減少していくと、増加する新築住宅と共に空き家の過度な増加までも始まって、日本の空き家数がとんでもない数になってしまいます。
そのようなことになってしまった場合、これから住宅を売却しようと思った方が、売りに出そうとする際に、売れない中古物件の数がありすぎるために、住宅の物価が下がってしまうこと、つまりは住宅の資産そのものが減少してしまう可能性があるのです。
そうなってしまうと、今現在住宅を持っている方にとって計り知れない大きな影響を与えることになってしまいます。このような現象を起こさないためにも、売る必要のない空き家の数を減らしたり、売れないと分かった空き家を解体し、土地として利用することを考えないといけないのです。
自分自身に直接的に影響する問題ではありませんが、社会全体への大きな影響を与えることになってしまうのです。

●現時点での対策方法
もちろん、上述したような問題に対して、政府が何もしていないわけではありません。ただ、この空き家問題は以前まではそれほど大きな問題として考えられていませんでした。
世論が注目しているのは、介護問題や財政的な問題でもある社会保障制度ばかりで、空き家問題が注目されるようになったのもつい最近です。
そのため、一応の対策方法として、空き家対策特別措置法を施行しましたが、まだまだ施行したての法律であり、不完全な部分が多いのも実情です。
また、この措置法は政府が行っているだけで、自分たちに関係が無いというものでもありません。現に相続した実家などを空き家として所持している方にとっては、かなり関係のある法律です。

・特定空家認定による解体や問題の解決の促進
空き家対策措置法が制定されたのは、2015年の2月と、ほんの少し前のことです。この措置法の中でも、最も影響を与えるのは、空き家の調査を行って、近隣住民や治安に影響を与えてしまうような住宅を「特定空家等」と指定して、行政による介入を行っても良い法的根拠を与えました。
もしも、この特定空家等に指定されてしまえば、所有者が自己負担で早急に改善しなければならず、もしもそのような対処を行わなければ、行政から強制対処を求められます。その上、指定されて何一つとして改善を行わなければ、これまでには住宅があるために軽減されていた土地の固定資産税に関する特定措置も外されて、最大で4.2倍まで固定資産税が上昇することになります。
もちろん、強制的に除却されることもあり、その際に発生した解体料金も所有者が負担を行うことになりますので、指定されたら早急に自分自身で対処をしなければ、所有者は多額の出費を行う必要があります。
これらは決して所有者に意地悪をしたいわけではなく、少しでも改善をするために施行されている法律ですので、勧告をされないようにも、空き家の管理を徹底して行う必要があるのです。

・解体費用などの援助を自治体などに行わせる
上記の空き家対策措置法の対象とならないためには、空き家の管理を行うか、解体をして土地にしてしまうかのどちらかです。
その中の解体については、実は自治体から照射へ対しての補助も、国から自治体への補助も用意されているのです。
また、その住宅が空き家であっても、空き家でなくとも、損傷や老朽化の激しい住宅であれば、除却の費用も補助した上で、住民が住居に困るのであれば、治自体が住宅を用意してまで転居させる整備までも行われているのです。
そのようなことを私たちが知らないため、利用する機会はほとんどありませんでした。さらに言えば、これまでは老朽化している住宅に対して、どれだけの危険性があったとしても個人の財産であるとされて、行政が強気で対策をすることができなかったのです。ただ、現時点では空き家対策措置法によって、法的根拠を得ているので、行政も対処ができるようになりましたから、もしも行政による対処を受けたくないのであれば、こちらの制度などを利用しながら、解体を行うことも検討しておいた方がいいでしょう。少なくとも、発生する費用が少なくなると言う点では、所有者が損をしないようになっています。

・空き地バンクと自治体や民間団体ごとの取り組み
また、解体はせずとも措置法の対象とならないようにするためには、管理を行うことができれば大丈夫です。
ただ、自分自身では管理をするのは難しい場合もあるので、そのような場合には空き家を貸し出すなどして活用することで、貸主に管理をしてもらう方法があります。
ただ、空き家は賃貸として貸し出す場合であっても、老朽化していると借主がなかなか現れないこともあります。
そのような場合には、空き家バンクや自治体、民間団体が行っているサービスを利用するといいでしょう。
空き家バンクは空き家のマッチングサービスで多くの自治体で運営されており、利用することができます。空き家を探している側からも探すことができるので、かなり有用に活用することができます。
自治体では他にも公共施設や介護施設などの用途として使える空き家を探していたりもしますし、移住者へ向けた貸し出しサービスなども自治体が独自に行っています。
民間団体では財団法人、公益法人、NPO法人などが空き家対策への取り組みや空家バンクの運営もしており、そのような民間団体は活動範囲の広い大規模な物から、特定の地域に絞った小規模な団体まで数多くあります。
各都道府県で探してみると、自分の空き家のある地域に、かなりの確率で民間団体が存在しているので、探し出して利用してみることをおすすめします。

・空き家管理サービス
貸し出すことも難しく、管理だけを行って欲しいと言うのであれば、空き家管理サービスを利用するのはいかがでしょうか。
特に、空き家が遠隔地にある方へ向けて、最近は民間企業が定期的な空き家サービスを提供することを始めています。
当然、需要があるからこそ増えるのですが、空き家問題が幅広い年代に知れ渡るようになり、管理を行うことが必要だと判断されたからこそ、このようなサービスが増加したと言えるでしょう。
こちらの費用は月に1回の巡回で10000円程度となっており、そこまで高い金額ではありません。たったこれだけの費用によって行政指導を行われて、固定資産税が増えてしまったり、実費で修繕や解体を行うことになる方が、出費が多くなることも考えられますので、まだまだ空き家を利用する予定が無く、残し続けていたいと思うのであれば、こちらを利用するのも非常におすすめです。

●まとめ
住宅の需要は昔は多かったものの、今では低下しているのにも関わらず、新たな住宅は増え続け、少子高齢化によって空き家までも多くなり、それが様々な問題に直結しています。
このような問題を解決しようと政府も動き始めていますが、まだまだ十分に改善できているとは言えません。
空き家問題は個人だけの問題ではなく、地域や自治体レベルで真剣に考えなくてはならないものです。これ以上無駄な住宅が増え続けないためにも、新築住宅を減らすことができればいいのですが、それらは政府のスポンサーともなっている建設業界を縮小させることに繋がるので、政治的に強気な態度に出ることができていません。
つまりは、今国を挙げてできる空き家対策は、空き家をどれだけ減らせるか、またはそれらの空き家をどのように活用するかです。
空き家問題はいずれ、地域住民たちの大きな悪影響を地域住民にもたらしてしまうので、その地域に住んでいないからと言って、所有者が何も対策をする必要がないというわけではありませんので、より多くの方が問題意識を持つ必要があると言えるでしょう。