空家対策措置法は、平成27年に完全施行された、新しい法律の一つです。
都市部などに住んでおり、住宅の相続などをまだ受けていない人にとっては、あまり関係のない法律ですが、もしも、親や祖父母から田舎に住宅を相続したけれど、遠くに住んでいると言う人にとっては、かなり関係のあることです。
特に田舎の住宅を今現在空家にしている方は要注意です。ただ、どのようなことが行われるのか、またはこの法律がどのような理由で作られているのか、どのような目的を持っているのか分からないと、注意のしようもないかと思います。
まだまだ新しい法律なので、理解も深まってはいないと思いますので、ぜひこちらで理解を深めて、いずれ訪れるかもしれない空家に関する問題を解決できる知識を得ておきましょう。

空家対策特別措置法の目的と背景

まずは、空き家対策措置法が施行された目的と、背景についてです。背景は日本が今現在抱えている少子高齢化が大きく関わっています。

・空家による悪影響を阻止する

空家があることで何の問題があるのか、空家なんて放置しておけばいいじゃないか、と思われるかもしれません。しかし、その理屈が通るのはきちんと管理されている空家の場合です。
家は年々劣化していくものですから、しっかりと管理をしておかないとどんどん劣化し、壊れやすくなってしまいます。長い時間放置されていれば、倒壊の恐れも出ますし、最近多発している自然災害によって、屋根や外壁が飛散してしまう恐れもあります。

このような、劣化による倒壊、悲惨、設備や塀などの脱落や倒壊などは、時と場合によっては人に怪我を負わせてしまう可能性も含んでいます。ぼろぼろの空家を放置しているだけでも危ない、というのはここからも分かりますね。
他には汚水の流出や、ゴミを放置しておいたり、不法投棄の場所になるなど、衛生上の問題もありますし、景観の問題にもなることもあります。他には不法侵入をされてしまったり、植栽がぼうぼうと映え伸びてしまえば、害獣や害虫が増殖したり、道路に伸びれば大きな迷惑をかけてしまうでしょう。

要するに安全上、衛生上、治安上の問題が空家によって発生する恐れがあり、それらを防ぐことが一つの目的とされているのです。

・空家が増え続ける日本
日本は現在、空家大国と言われています。少子高齢化による人口の減少による世帯数の減少は、2019年をピークとして、どんどん空家が増えていくと言えますし、高齢化した親は自宅で生活できず、介護施設を利用させることもあります。そのため、ただでさえ多い空き家が、これからさらに増加し続けることが予想されています。

それなら、空家となった家は解体してしまえばいいじゃないか、と思うかもしれませんが、何より解体にはお金がかかりますから、なかなか手を出したいと思う人もいません。それに、解体したとしてその後の土地をどうするのか、ということも考えなくてはならず、費用をかけてまですぐに解体をしようとはなかなか至りません。

それに、解体をしない方が固定資産税の面で得をする現状もあります。固定資産税は建物が無い土地とある土地で比べると、無い土地の方が六分の一にまで減額されるという特例が施行されているため、節約志向の強い我々日本人にとっては、お金を払って解体をして、その上大量の固定資産税を支払うことになるのならば、建物はそのままにしたいという人の方が多いのです。

また、建物をそのままに売却をしたいと思っていても、中古物件の価値はほとんどなく、買い手もなかなか見つかりません。その上このような空家は田舎に多くありますから、価格も買い手も都市部と比べると圧倒的に低くなります。
それに加えて、現在の住宅へのニーズは新築物件に集中していますから、古くなった空家は本当に何年も何年も時間をかけないと、売れるチャンスが全然巡って来ないのです。

このような事情を鑑みても、空家はいつまでも放置されてしまう傾向にあり、前述した様々な問題を発生させる可能性が高くなってしまうので、何とか対処をすべきだと考えられたから、施工されたのだと考えられます。

・特に地方に関係のある目的
空家対策特別措置法の条文には、目的が以下のように記されています。
地域住民の生命、身体又は財産を保護する。生活環境の保全を図る。空家等の活用を促進する。空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進する。公共の福祉の増進と地域の復興に寄与する。
となっていますが、主にこの目的の影響は地方の市町村に対して関係があります。

地方の田舎の市町村に空家が多いのは過疎化などの影響で当然のこととして、これが制定されるまでは、その現状を知りつつも何一つ対策を行うことができませんでした。
しかし、国策としてこのような措置法が制定されたおかげで対策を行い易くなり、市町村でそれぞれに空家対策計画の作成を行えることになりました。

●空家対策特別措置法の内容とお金
空家対策特別措置法がテレビなどで取り上げられる時、ほぼ必ず強制撤去という言葉を耳にするかと思います。
テレビなどでは必要以上に強調して、強制的に空家となった家を解体させるというニュアンスで伝えていますが、実際にはそんなことはありません。
強制撤去は確かに、実際にあることですがそれまでにはきちんとした手順があります。その手順の中で適切な方法を取れば、強制撤去がされることは一時的にはなくなりますので、必要以上に強制撤去に怯える必要はありませんよ。

・空家の調査から強制撤去まで
まず初めに行われることは、仰星による空家の現状の調査です。これが行われなければ、のちの手順も何一つ行えないのは当然のことですね。
現状ではまだまだ空家の状況を完全に把握している市町村はありませんから、実地調査を行ったり、情報の提供を行いながら、空家の現状を調査します。
そのように調査し、対策をすべき空家を選別します。その中で何かしらの対策を講じる必要がある空家を「特定空家等」と見なし、その所有者に対して対策を行うことになります。
特定空家等に該当する住宅を発見したら、まずは所有者に対して改善と助言の指導を第一の措置として行います。
内容は解体、修繕、立木などの伐採などに当たり、所有者はその中からどうするかを決めることができます。
例えば、倒壊の可能性があれば修繕をすることになりますし、樹木の枝葉が道路に飛び出している場合は、伐採をすることになるでしょう。
この助言や指導を受けても、何も改善をしなければ、次の勧告が行われます。
勧告は猶予期間が付けられています。助言者指導などを受けずに放置していると、この勧告が出されますが、勧告を受けた時点で実は大きなデメリットが生じてしまいます。
それは、後程詳しく説明いたしますが、固定資産税の特例の対象外となってしまうことです。最近では勧告やら指導やらを受けても、何一つ行わない人も多いですが、その人は別にデメリットがないからそのような堂々とした態度を行っているのでしょう。

しかし、実際に金銭的な問題が発生してしまうので、空家については勧告を受けないようにした方が良いと言えるでしょう。
そして、勧告をしても何一つ改善しなければ、次は命令が下ります。こちらも猶予期間を付けています。それに加えて、命令を受けた所有者は意見書の作成や意見聴取などの権利が与えられます。もしも、改善できない理由があるのであれば、この機会を利用して陳述することができます。
ただ、この時点にならずとも、改善できない理由があればそれを市町村に対して言えば、大抵は何とかしてくれます。
そして、命令で与えられた猶予期限を過ぎても、改善が完了できていない場合にはようやく強制撤去の対象になってしまいます。
ここで重要な事として、着手をしているだけでは強制撤去の対象から除外はされないと言うことです。あくまでも、改善を「完了」していなければならず、改善しているフリをしたり、口だけで改善を始めていると言い、先送りにしようとしたりしても全く意味はありません。
期限を過ぎれば容赦なく強制撤去になりますので、気を付けましょう。
なお、解体に対する費用にかんしては、市町村が負担をしてから所有者に対して後程請求されてしまいます。結果的には所有者が負担することになりますので、この段階まで来ていれば、固定資産税も含めて、相当なお金を支払うことになりますので木を付けましょう。
ただし、所有者が分からないような住宅などには、どうするのか。一応は相続人を探し出して、戸籍から特定することはできますが、その支払いを行わないまたは行えない場合はどうするのか、ということは、まだまだ実例が少なく法律で決められていることではないので、不明な点でもあります。

・固定資産税の特例を除外
先ほど少し触れた、固定資産税の特例の除外についてですが、特例から除外されると、固定資産税は空家がある場合と比べると、最大で4.2倍まで増額されてしまいます。なお、固定資産税だけでなく、都市計画税までも特例によって軽減されているので、実際にはより多くのお金を税金として請求されてしまいます。

また、軽減の度合いは、敷地面積が200㎡までと、越える部分で分けられており、固定資産税はそれぞれ六分の一、三分の一、都市計画税は三分の一、三分の二となっています。
ただ、これは土地の固定資産税ですので、住宅によっぽど多くの固定資産税がかかっていれば、軽減されたとしてもトータルでの固定資産税が、土地のみの場合よりも増えることがありますので、実際には解体をした方が安くなると言う事例もあります。

さらに詳しくは説明しませんが、要するに放置しすぎるとかなりのお金を支払うことになると覚えておいてください。

・不動産および税収に関わること
なお、この制度は不動産や税収に対しても影響を与えています。所有者の中には空家の対策として、売買や賃貸とするため、または解体などを行うために、不動産市場に住宅やお金が流れることが予想されています。解体などにもお金はかかりますし、不動産は流動性がありますから、不動産界隈も経済を活発化させることもありますので、空家のある土地を活用する事例が増えれば、地域にとっても非常に嬉しい作用があります。

ただ、空家は基本的に田舎の古い物件で、買い手がなかなかつかずに、需要過多になってしまうことも考えられます。

このことに関しては少しマイナスな影響もあり、全体の相場を低下させてしまい、都市部などでの不動産売却における、空家でない人も所有している住宅に対しても、間接的に資産価値を低下させてしまう恐れがあるのです。
何もこの空家対策措置法は良い面ばかりではなく、悪い影響もあるのだと分かります。特に次の税金に関しては、良い影響はほとんどありません。

税収に関しては、地方の市町村などに影響を与えます。地方の税金は地方で行われる公共事業に大きな影響も与えます。
何が影響を及ぼすかと言えば、増加した固定資産税を支払わない人がいる可能性があることです。これまでは空家でも税金は入っていましたが、固定資産税が措置法によって増やされてしまうと分かれば、今後は相続を破棄するような人が出て、税収を低下させてしまう恐れがあります。

この影響も、その土地で過ごしている無関係な人達への悪影響ともなりと考えられています。もちろん、相続を破棄された土地の住宅を解体することになると、それも行政が出費をすることになりますから、ここでも税金が無駄遣いされてしまうため、税金の面からみると、良い影響がほとんどないことが分かります。

●特定空家等の条件
空家対策措置法は、どのような空家であっても、特定空家等に認定している訳ではありません。定義は居住その他の使用がされていない状態である建築物とその土地としていますが、それに加えて、概ね年間を通じて使用されていないことが指針として付け加えられています。

また、特定空家等と定義される場合は、周辺への影響も関係しています。放置し続けることで、倒壊などの保安上の危険がある状態、衛生上有害となる恐れがある状態、管理が行われておらず、景観を損なっている状態、その他の雄編の生活環境の保全を図るために、放置が不適切である状態、これらの状態に該当する空家は、周辺への影響を与えているとされ、特定空家等に認定されてしまいます。

・調査によって該当するかどうかが決められる
特定空家等に該当するかどうかは、明らかに該当するような住宅を除いては、まずは判断をするために、市町村に設置された協議会で決められます。
普通に長期間住んでいないだけの空家は措置の対象外とはなりますが、市町村が現状を調査する上では、問題が無いとされた場合であっても、確認の連絡は来ます。
また、連絡が来る場合にはもう一つ、特定空家等の予備軍だとみなされたからだとも推測できるので、その空家についての管理をこれからどうするのかを考える必要が出てきます。
もしも、その空き地を売却や賃貸に利用しようと考えていると、管理が行えていないことも当然ですが、売却や賃貸予定が管理責任を免れる理由にはなりませんから、きちんとした理由を用意する必要があるでしょう。
ただ、基本的には特定空家等を決めるのは市町村の自治体の判断に依存しているので、売却や賃貸の予定があるだけで、すぐさま認定されるとは限りません。もっとも、そのような場合でも、何かしらの対策をしておく必要はあると思いますので、放置し続けるのはあまり意味が無いと覚えておきましょう。

・売却中の場合には
土地を売りに出す際に、住宅をそのままにして、解体を買い主にしてもらうことはよくあり、そのような場合だと古い空家でも放置させていることになります。
ただ、このような場合であっても、措置が講じられてしまう恐れがあります。売りに出しているから大丈夫だと油断はせずに、もしも通知が来たときには対策をする必要があります。
なお、現時点で売買契約を結んでいれば、それを理由に自分から対策をしなくても良くなることもあります。けれど、ほとんどの土地は、まだまだ売れるかどうかも分からない、売りに出されている最中だと思います。
そのような場合には、対処をしなければなりませんが、何も一方的に強制撤去や命令をするだけではなく、猶予期間もありますし、意見を述べたりすることで、柔軟に対処してもらえる可能性もあります。
場合によっては、解体費用の補助を受けることもでき、その負担額は更地に価格として上乗せできるので、実際には解体をしてからの方がお得になる可能性も秘めていますので、そちらも考慮しておいたらいいかもしれません。

●行政指導を受けないために
・二通りの管理の方法
行政指導を受けないための単純な方法は、その空家をしっかりと管理しておくことです。住宅は年々劣化してしまうものなので、今現在は何ともなくとも、将来的に行政指導を受けてしまう可能性は、どのような家でもはらんでいます。
本当なら自分自身で管理を行うことができればいいのですが、遠隔地にある土地などでは交通費も時間もかかりますので、非常に難しいです。
しかし、遠隔地の空き地であっても、管理をする方法は二通りありますので、それらを実行してみると良いでしょう。
まず、一つ目の方法としては、月一回の管理代行サービスを利用することです。こちらは劣化を送らせながらも、きちんと管理していることを市町村に対して示すこともできます。費用は月に1万円くらいで、わざわざ自分が赴くことができないような遠隔地に空家がある場合には、費用的に見てもお得になります。
もう一つの方法は、売却か賃貸です。少なくとも賃貸として貸し出すことができれば、収入も増える上に、借主が代理で管理を行ってくれます。売却はその土地が不要であれば、さっさと手放してしまうのも悪くは無い判断です。
ただ、これまでにも述べた通り、このような空家は田舎にあることが多く、買い手も借主もほとんど現れないことが予想することができます。
また、売却をすることができたとしても、そのお金は大した金額にはなりません。また、借主を探すうえでも、利益を出そうと思っても、古い家では高い家賃の住宅を借りたいとは思いませんから、少なくとも維持費を賄える程度の家賃しか回収できません。
ここでは自分自身が管理を行わないようにすることが重要なので、利益は二の次だと考えましょう。
なお、どちらの方法であっても結局は税金は自分の負担になりますし、永続的に続けられる管理方法でもありません。
そのため、その空家を残しておきたい特別な事情、特別な理由が無い限りははっきりと言って、解体をしてしまった方がいいかもしれません。
古い住宅であればなおさら、特定空家等に認定される可能性が高くなるので、結局は解体する羽目になりますし、更地にしてしまえば、行政指導の対象にもなりません。その上、解体には補助を受けることもできますので、決して悪い方法ではありません。

●まとめ
空家対策特別措置法については以上になります。少なくともテレビなどで言われているような強制撤去を行うための措置法という訳ではないこと、自分自身でも改善策を講じれば、撤去の対象から外されることが分かってくれたかと思います。
なお、結局判断や措置は市町村が行うことですので、何が基準になるのかはそれぞれの市町村によって変わります。
もしも、自分の相続した空家が特定空家等に該当するかどうか気になるのであれば、行政に一度相談してみてはいかがでしょうか。
担当部署もあるはずですし、対処方法もきちんと教えてもらえます。そうすることで、将来的に自分がどうするかを分かっておいた方が、突然特定空家に認定されたと言う連絡が来たときにあたふたしなくても大丈夫です。
そのようにして早めの対応を検討しておくことで、非常に楽になりますのでおすすめします。