日本は山林が多いことで有名な国ですが、そのうちの58%、実に半分以上が私有地であることはご存知でしょうか。

特に田舎の山林は、祖父母やさらにその前のご先祖様たちが、何かのきっかけで購入し、それを今の今まで連綿と受け継がれているケースが多数あるそうです。

だからと言って、山林を持っていることを気にしている方もあまりいません。固定資産税がかかりますが、小さな山林では金額も大して高くはなく、そのまま放置している人も多いでしょう。

ただ、その固定資産税もいつまでも持ち続けるのはもったいないですし、何より次世代に相続させるのも、今の不景気の世の中では得策とは言えません。それにいつかは必ず処分しなければならないものです。もしも、所有している山林を処分するのであれば、不動産売買で売却してしまうことも手ではあります。少なくともお金が手元に入るので、手段の一つとしては得をする部類です。

山林の売買には特に許可や規制などもありませんので、比較的簡単に済ませることができます。ただ、それは買い手がいる場合であり、この買い手を探すことがなかなか難しく、他にも独特の事情を抱えていますので、不動産売買をするのであれば、それらに注意をしなければなりません。

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山林売買は土地が広いのに地価が低い

山林売買における事情の中で、第一の問題点として挙げられるのが、土地の広さとしては普通の住宅地などと比べると広いケースが多いのにも関わらず、地価が安くなりがちであるということが挙げられます。
そのような現象が起こってしまう理由として、以下の三つのことが原因だと指摘できます。

・公募面積で売買される通例

まず、土地を売却する際には登記に記されている公募面積と、実際の土地面積を計測した実測面積の二種類があり、それらの面積を元に地価が定められています。
これは、普通の土地でも、山林でも同様です。しかし、公募面積と実測面積の二つは、両方共が正確に同じ数値であるとは限りません。ですので、適正価格で売却をしたいのであれば、公募面積よりも、実測面積の方がより正確なデータを出すことができますので、本来ならばそちらを優先すべきです。

ただ、それは平地である場合です。平地であれば、それなりの価格で売却ができますし、何より測量のためのお金もそこまではかかりません。
しかし、山林だと小さな山でもかなりの広さになりますから、どうしても測量に費用が高くなりますし、後述する事情もあるので、売却をしてもその測量費をカバーできるかもかなり微妙なところです。
ゆえに、山林売買では通例的に公募面積によって地価を判断するのですが、もしも実測面積よりも小さければ、それだけ安い値段になってしまいます。
実際に公募面積の方が小さいために、山林を売却しても本来の値段では売れないという場合は多発していますが、その対策を講じるための測量をした方が損をしてしまうこともあるために、山林の売買における価格は低くなってしまうと言えるのです。

・市場が小さい

市場は売り手と買い手の両方がいなければ成立しないものです。山林の売買においても、一応市場はあるので、買い手がいることには違いありません。
けれども、山林売買に置いては私有地でも売り出されている数が少なく、それに輪をかけて買い手の数が少ないために、市場規模かかなり小さくなっているのです。
市場が小さいとそれだけ売買契約を結ぶことが難しく、人によっては買い手が全く現れない可能性もあり、それを覚悟しておかないといけないと言えます。
しかも市場の小ささは後述する不安定な相場に関しても、影響を与えています。

・相場は当事者同士で決められるのが一般的

不動産売買は、相場はあっても、実際の販売価格は売り主と買い主の当事者同士が交渉をすることで成立するものです。これは平地でも山林でも変わりはないのですが、山林の売買に関しては、この交渉による価格決定が色濃く反映されています。

上述の通り、山林の売買の市場は小さく、買い手がなかなか現れません。そのため、買い手が現れることが非常に稀なため、売り主にとっては買い手が現れることは売るために欠かせないまたとないチャンスでもあるのです。
そのため、値段交渉の際に、買い手の方が優位に立ちやすく、適正な価格よりもかなり低い値段で取引されることがかなり多いのです。

よほど価値のある土地であれば、買いたたかれることはありませんが、ほとんどの山林にはそれほどの価値も無く、買いたたかれる場合とそうではない場合との、価格の落差がかなり激しく、相場が不安定となっています。
相場が不安定なことも、価格が低下してしまう理由です。それに加えて山林にある樹木が、時価とは連動しないため、余計に相場が分かり辛くなっていることも指摘できます。
なお、同じ山林であっても林道があるかないかでも価格は変動します。林道があると価値が平地と同じになりますので、確認しておくといいかもしれません。

売れやすいコツと売るためのサービス

山林の売買の市場はかなり小さいことは確かです。しかし、買い手が絶対にいないわけではなく、上手にマッチングすることができれば、山林を販売することはできます。
そのために利用することのできるサービスもあり、山林の地域によっても売買傾向が違うので、それらを把握しておくと、買い手を見つけられる確率が高くなりますので、少し紹介したいと思います。

山林地域ごとの売買傾向

山林の地域は、市街地に近い方から、都市近郊林地、農業林地、林業本場林地、山村奥地林地、の四種類があります。価格についても、都市部に近い程高くなり、遠ざかれば易くなる傾向にあります。
さらに市街地においても、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域についても準都市計画区域、という分け方があります。
これらの売買傾向についてですが、市街化調整区域までは、投資目的の法人の参入が多く、都市計画域の外になると、林業目的や用途不明の個人での購入が多くなります。
以上のことから、農業林地であっても、林業本場林地であっても、価格は安けれど個人による購入もありますし、林業を行っている法人からも売買を持ちかけられることもよくあります。価格が安いことも決して悪い事ではなく、購入したいと思う法人や個人を見つけられれば、交渉に持ち込むことも不可能ではありません。
また、最近では外国からの山林への投資も行われているらしく、投資の仲介業者から売買を持ちかけられることもあります。
なお、売り主は個人がほとんどで、買い主は個人が6割程度ですから、事業での購入を考えている層もかなりいることが指摘できます。

斡旋サービスを利用してみる

以上のような売買傾向がありますが、結局はその買い手を見つけ出さなくては意味がありません。不動産会社に仲介してもらうこともできますが、不動産会社では営業エリア内の取引相手に限られることが多く、待てども待てども購入希望者に出会えないことも良くあります。

ですので、自分からも購入希望者を探しに動く必要があると言えます。

その中でも斡旋サービスを行っている民間の運営会社もありますので、それらを利用してみることをおすすめします。日本でも数の少ない、山林専門の仲介業者なので、買い手も集中していますから、比較的購入希望者を見つけやすくなります。
なお、必ず見つかるわけではないので、安心しきってもいけませんが、山林の取引実例を見ることもできるので、参考に使うのにも適していると言えます。
また、山林活用プランを無料作成してくれるサービスなども一度利用してみると良いです。

▼タウンライフ土地活用

山林相場を知るために

山林の相場は取引数の少なさから、形成されにくいのですが、統計を見ているとある程度の相場を推測することができます。
確実な相場というわけではありませんが、ある程度は参考になります。
1㎡あたりで100円分もあれば、それなりの値段になりますが、100円未満になるのは、林業本場林地、山村奥地林地で、山村奥地林地は、100円未満となることが多いです。農村林地は300円から1000円くらいで、都市近郊林地は最も高く、1000円から5000円越えになることもあります。個人の場合は相場も高くなり、法人が買い手であれば、価格は高くなります。ゆえに、相場は都市近郊林地が、法人による購入が多く、相場が高くなる傾向にあります。
相場を挙げていくと、都市近郊林地は1㎡あたり1000円以上、農村林地は1000円未満、林業本場林地と山村奥地林地は50円くらいになります。
なお、都市計画区域で分けた時には、市街化調整区域が価格が高くなり、都市計画区域外では低くなり、それぞれ、個人以外、個人と買い手の傾向がかわります。

●仲介手数料と税金について

山林であっても、不動産会社を仲介とするために仲介手数料がかかります。もちろん、収益を得ることですので、税金もかかりますが、山林は普通の土地と違って、建物を建てる目的の土地でない事、樹木がある違いがあるので、それぞれ前者は仲介手数料に、後者は税金に影響を与えます。

・手数料に上限が無い
不動産会社にかかる仲介手数料は、建築目的の土地や住宅であれば、法律で上限が定められている。一定の金額に対して、それぞれ別の割合でかけられており、その合計によって手数料が決定されます。
けれど、山林の場合は建物が無く、建築のために使えない土地であることもあり、その場合には、上記の手数料の上限が適用されません。
そのため、手数料がどのくらいかかるかは、基本的には不動産会社によって違います。交渉によって決める場合もありますし、一定の金額となっていることも、無料になっていることもあります。
なお、仲介業者を介することがなければ、法律の規制は受けず、無料で行うこともできますし、自由に交渉で手数料を決めることが可能です。

・二種類の税金
山林の売却によって、発生する税金は二種類あります。一つは山林所得と、もう一つは譲渡所得です。
山林所得は、山林に生えている樹木に対してかけられる税金です。樹木は立木として販売をすることもできる資源で、それを販売することでお金を得ることができます。ゆえに土地とは別に存在していると判断されます。
そのため、土地の売買と樹木の売買を行うことになりますので、両方の税金がかかると言う仕組みになっています。
しかも、これらの税金は所得があれば確定申告を、それぞれ別に行わなければなりません。
両方の税金がかけられることは、制度上仕方のない事ですが、売買契約をする際に、両方共の売却価格をまとめてしまっていると、確定申告をする際に非常に面倒なことになります。
利益が出ることが条件ではありますが、確定申告をするためにも樹木と土地のそれぞれにどれくらいの売却価格がついたのかが分かるように、売買契約の際に分けて記載しておきましょう。

・山林所得の算出方法
山林所得が発生するのは、山林を取得してから5年を超えており、その樹木の部分を譲渡した場合です。取得してから5年未満の場合は、山林所得にはなりませんが、林業などの事業に浸かっていれば事業所得、それ以外の一般の人が持っていれば、雑所得として申告することになります。
山林所得は通常の所得税とはちがって、分離課税となっており、特殊な税率で算出されています。
その算出方法はまず、収入金額から必要経費を差し引いて、山林所得を求めます。次はその山林所得から特別控除額を差し引きます。
収入金額は先ほど挙げた、樹木に対しての収入で、必要経費は取得費、植林費、育成費、管理費などです。
必要経費に関しては、特に取得費などが不明であることが多く、正確な数値を求めることは非常に難しいです。そのため、15年以上保有していた場合に対しては、相続や贈与であっても適用される特例が設けられています。
その際の必要経費の求め方は、収入金額から、伐採費と譲渡費用を差し引いた金額を半分にし、それらにそこから、伐採と譲渡費用をまた差し引くことで求められます。
なお、課税される山林所得は、先ほど求めた山林所得から、最大で50万円になる特別控除を差し引きます。特別控除はどのくらいかかるのかは、個人によって違います。また、控除はさらに青色申告を行うことで10万円が控除できるようになっています。
そうして求めた課税山林所得に対して、五分の一をかけ、所得税率を五倍したものをさらにかけることで、最終的な山林所得税額を求めることができます。
この方法は5分の5乗方式と呼ばれる特別な課税方式となっており、形成に時間のかかる資産である樹木に対しての税金を軽減する目的があります。

・土地への譲渡所得の求め方
譲渡所得は、平地の売却の際にも発生しますが、山林所得と同様に分離課税となっているので、特別の税率で求めることになります。
求める際には、売却代金となる譲渡収入、売却の際に必要となる譲渡費用、山林を取得したときの費用である取得費が関わってきます。平地であれば、特別控除も発生しますが、残念ながら、山林に対しての譲渡所得における特別控除は事例が少ないので、控除は無いと考えた方がいいでしょう。
譲渡所得を求めるためにはまず、譲渡収入から譲渡費用、取得費を差し引いて譲渡所得を求めます。そして、次に譲渡所得から特別控除を差し引いて、課税譲渡所得を求めるのですが、山林であれば、譲渡所得へそのまま課税されます。
そして、課税譲渡所得へ税率をかけて、譲渡所得税額を求めます。税率は短期譲渡所得と短期所得の二種類の税率がありますが、それぞれ5年以内、5年以上で、短期、長期と別れておあり、税率が2倍近くも変動します。税率が低くなるのは長期譲渡所得です。
なお、個人で山林を売却する場合には、相続で取得した方も多いでしょう。その場合は個人が取得した時点から所有期間が起算されるので、ほとんど長期譲渡所得の税率がかけられます。

・そのほかの税金について
なお、山林所得と譲渡所得以外にも、印紙税と登録免許税がかかります。
印紙税は売買契約書に貼りつける収入印紙を購入する際に発生します。山林でも売買契約を結ぶので、必ず発生します。ただ、発生する金額は売却金額に連動しており、5000万円以下で10000円、500万円以下で1000円以下とそこまで多くの金額にはなりません。
ただ、今現在では軽減措置が適用されており、平成30年の4月1日以降からは、印紙税が二倍になりますので、ご注意ください。
登録免許税に関しては、ほぼ買い主が負担することになります。売り主が負担をする場合は、山林の固定資産税評価額の2%のみとなっており、よっぽど高い金額で取引されなければ、大きな負担にはなりません。
あと、もう一つ、仲介手数料を支払う場合には、仲介手数料にも消費税がかかっているので、それも負担することになります。

●まとめ

山林は、資源を保有しているのですが、用途が限られてしまうので、安い値段で取引されている現状があります。
しかも、正確な金額で売買されることはほとんどなく、適正な価格での販売は難しいでしょう。しかし、いつまでも保有して固定資産税を払い続けるよりは、販売で処分してしまった方がいい場合もあります。
ただ、販売をするためには、買い主を待ち続けるよりも、売り主であるこちら側からも、マッチングサイトなどを活用して買い手を探す方が幾分か効率的です。
ただ、安い金額で買いたたかれることの多い山林の売却ですが、近くまで宅地化が進んでいると、将来的に開発が進んで田舎の山林としてではなく、都市近郊林地として売却することができる可能性もありますので、将来的に高値で売れることもあります。
不動産の売買においては、タイミングが非常に大切ですが、山林もそのような事情があれば、タイミングを見極めてから売却をすると得をすることができますので、まず初めに現在の山林の近くの状況を確かめておくと、ただ処分するだけではなく、大きな利益を得ながら処分することができるかもしれませんので、念頭に置いておくと良いでしょう。