不動産を売却しても、必ずしもすべての売却代金が自分の手元に残るわけではありません。不動産会社に対して支払う仲介手数料もありますし、それ以外にも諸費用が発生します。諸費用の中には、絶対に支払う必要があるものも、必ずしも必要ではないという費用もあります。何を支払うことになるのかは、それぞれの個人によります。
また、不動産に対する仲介手数料も、相場は売却価格の3%強であり、それ以上になる場合でも、それ以下になる場合もありますが、高額の売却額になればなるほど、手数料も大きくなってしまいます。
中には、手数料を多くとるような悪質な不動産会社もありますので、警戒をするためにも、仲介手数料については正しい知識を持っておいた方がいいでしょう。
今回は、仲介手数料について、概要や相場、サービスについて説明し、その他にも発生する可能性のある諸費用について挙げたいと思います。

★仲介手数料
●仲介手数料とは
仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼した際に発生する料金です。最近では、不動産会社の仲介をしてもらわないと、手広く買い手を募ることもできませんし、個人同士の取引は、知り合い同士でない限りは、トラブルになることが多いです。ですので、普通は不動産会社に仲介依頼をすることになるでしょう。
仲介手数料は、あくまでも依頼者である売り主、または買い主が、取引相手との売買契約が成立した際に発生する料金です。不動産会社が不動産売買によって得られる利益は、仲介手数料のみと言っても過言ではないので、それ以外で売り主や買い主がお金を支払うことはほとんどありません。
・仲介手数料は決済時か売買契約の成立時に発生する
仲介手数料が発生するのは、売買契約の設立によって、請求権が発生した際となっています。購入者希望者の紹介や、広告費や営業活動への支払いは、原則としては売り主にはありません。ただ、特別な営業活動を依頼して、対応してもらえた場合には別の費用が掛かることはありますが、原則としては、仲介手数料のみが発生します。
もちろん、購入希望者が現れたけれど、交渉が決裂した場合も支払い義務は発生しませんので、安心してください。
ただ、仲介手数料が発生するのは、売買契約が成立したときですが、実際に支払うタイミングは売買契約成立時と、決算時に分割されるケースが多いです。中には、決算時だけと言うところもあります。
後述いたしますが、仲介手数料はかなりの金額になることが多く、売買代金を受け取らなければ、支払いができない可能性もあるので、確実にお金を支払ってもらうためには、後日設定されている決算日に支払われることが多いのです。また、売買契約が成立したとしても、買い主や売り主はその契約を解除することもできるので、売買契約が成立したときのみに支払いを設定すると、場合によっては売り主が損をするだけになってしまう恐れもありますので、それを避けるという意味もあります。
どのタイミングで支払いが行われるのかは、不動産会社ごとに違いますので、事前に確認をしておきましょう。
・仲介手数料の法的な上限
仲介手数料は相場としては3%強ではありますが、こちらには金額ごとによる上限が法律で決められています。
挙げてみると、200万円までの部分には5%、200万円から400万円までは4%、400万円以上は3%です、さらにこれらに8%か10%の消費税が別途で発生するようになっています。
例えば、300万円の売却額が発生した場合は、200万円までは5%と消費税、残りをの200万円を4%と消費税をそれぞれかけた和で求めることができ、400万円以上ならば売却価格に消費税込みの仲介手数料分の割合をかければ、求めることができます。
そこまで複雑ではなく、電卓などがあればすぐに求められますので、手数料を見積もる際には、法的な上限を超えていないかを調べておくと良いでしょう。
また、仲介手数料に関しては、下限は存在しておらず、さらには法律で不動産会社が受け取らなければならない、とも定められてはいません。ゆえに、上限よりも圧倒的に低い手数料や、手数料が無料という不動産会社もあります。
・上限額を請求する傾向にあるので値引きの見込みあり
上述の通り、不動産会社が不動産売買を仲介する場合に、売り主や買い主から支払われるのは仲介手数料のみです。
そのため、唯一の収入となることから、多くの不動産会社は上限いっぱいの仲介手数料を請求する傾向にあります。ただ、絶対にその割合での値段が必要であるかどうかは別問題です。交渉をすることによって値引きをしてもらえることもあります。むしろ、上限いっぱいであるために、交渉の余地は十分にあると言えるでしょう。
実際に値引きをしてもらえることも多々ありますが、できない場合もいくつかあります。特に、買い主と売り主の両方ともを自社で契約しているときのみ、値引きはできると考えて下さい。
買い主が別の不動産会社から仲介された方だと、売り主側の不動産会社には買い主の仲介手数料が発生しないために、値引きは極めて難しくなりますので、お気をつけください。
・無料や半額のサービスを行っている不動産会社のパターン
一部の不動産会社は、仲介手数料の半額または無料のサービスを行っています。普通に手数料が発生する場合よりも、こちらの方が集客率が良いので、流通量の多い都市部などで多く行われているサービスです。
不動産会社が、無料、半額のサービスを行っている場合にはさらに次の三つのパターンがあるために、それらのサービスを行えるとも言えます。
それぞれ、買い主と売り主を自社で仲介しており、どちらかを無料、または双方を半額にしているという二つのパターンと、買い主と他社で仲介をしており、売り主に対して手数料を半額にしているパターンです。
なお、都市部以外でこれらのサービスを行っている不動産会社の中には、ネット上のみで営業をし、広告費などを削減しているケースもあります。この場合だと、仲介手数料は安くなりますが、その分だけ購入希望者が現れ辛いという側面もありますので、覚えておきましょう。

★売却をする際、または売却をするために必要な諸費用
売却を決めてから、仲介の依頼をし、買い手に住宅を手渡すまでには、仲介手数料以外にもいくつかの費用が発生します。中には売り出す前の引っ越し費用や、売り出すために努力をしなければならないために発生する費用、税金などがあります。
全てを絶対に支払う必要があるわけではなく、発生のタイミングが固定のお金と、バラバラなお金がありますので、それぞれどのタイミングで、どのようなお金が発生するかを知っておき、不要な支払いが出ないように心掛けると良いでしょう。

●売買の際にかかる費用
・契約時に発生する収入印紙代
売買契約をし、契約書を発行する債には、必ず収入印紙を貼りつけなければならない決まりになっています。印紙税を支払うためですが、この印紙税額は売買価格で異なっています。
さらに、印紙代は買い主から売り主に契約設立時に支払う手付金を現金で納付する際にも、必要になります。
手付金の印紙代は、銀行振り込みで行って節約をされる場合もあるので、買い主がどうするかは、事前に確認しておきましょう。
なお、上述の通り、売買契約をしたときに、一括、もしくは分割で仲介手数料を支払うことがありますので、そちらも確認しておくと良いでしょう。

●決済時にかかる費用
決済を行う際には、登記と物件の引き渡しを同じ日に行うのが、一般的なものとなっています。こちらは買い主の事情となっており、登記を同日に渡さなければ、買い主に対してデメリットが発生する場合があるので、少なくともそれまでには登記手続きを行えるようにしておく必要があります。
登記に関しては、不動産会社が行ってくれるものではなく、必ず司法書士の仲介が必要となりますので、司法書士代がかかります。
また、その他にも、仲介手数料やローンの返済手数料がかかります。
・登記費用は売り主、買い主どちらが負担をするのか
登記には、登録免許税という税金もかかることもありますが、その金額は登記の種類ごとに違います。
それよりも、問題なのは登記に関わる司法書士への費用を買い主と売り主のどちらが負担をするかです。一般的には買い主が負担をすることになっているのですが、場合によっては売り主が負担をしなければならないこともあります。
その場合とは、物件にまだローンが残っており、売却代金をローンで返済視してしまう場合と、登記簿上の住所と現住所が異なる場合です。それぞれ、抵当権を外すための、抵当権抹消得、所有移転登記を行うための住所変更登記に関わる費用で、これらを買い主に負担をさせることはまずあり得ません。
登録免許税は1000円ですが、そこに司法書士への支払いが発生するために、その費用と合わせるとだいたい1万1000円くらいが相場となります。
・仲介手数料
こちらも前述した通りで、まだ支払いをしていない場合は全額、一部を支払っているのであれば、残りの手数料を支払うことになるでしょう。また、必ずしもこの時、と言う訳でもなく、また後日となることもあります。
・ローンの返済手数料
もしも、まだ不動産にローンが残っていれば、それは必ず完済する必要があり、返済をする場合には、繰り上げの一括返済になります。
ただ、繰り上げの際には返済手数料を求められ、その金額は金融機関ごとに違いますので、ローンを借りている金融機関へ事前に確認をしておくと良いでしょう。
●売却をした後にかかる費用
・税金
売却後に支払うことになるのは、税金のみです。
その税金は、不動産売却によって、利益が発生した場合で、納税義務が発生する可能性があります。
売却益は譲渡所得に入りますので、所得税と住民税が課税されます。こちらは個人で確定申告をする必要がありますので、翌年の2月から3月までの一定期間に、申告をするようにしましょう。
しかし、納税義務は絶対に発生する訳ではなく、売却益によっては、控除を受けられることもあります。ですので、どのような控除を受けられるかなどは事前に調べておくと、節税になりますので、覚えておきましょう。
●支払いの期間が定まっていない諸費用
以下に紹介する諸費用については、必要になる場合も、そうでない場合も、支払うタイミングもバラバラな物ばかりです。それぞれ個別の事情によって異なりますが、もしかしたら自身が支払うことになるかもしれない費用ですので、どのようなものがあるかは一通り目を通しておくとよいでしょう。

・引っ越しの代金
こちらは、現在住んでいるマイホームを売却する際に必要になります。引っ越してから売るのか、それとも、住みながらに売りに出して、引き渡しの直前に引っ越すのかは個々人で違います。また、不要物の処分やリサイクル費用が発生することもあるので、確認をしておきましょう。
・売り主を探すためのハウスクリーニング代
こちらは、内覧などで購入希望者に買いたいと思わせるために、行った方がいいことですので、自身で清掃するだけで十分と思う方は必要ではありません。
ただ、ハウスクリーニングをしておいた方が、売れやすい傾向にはありますので、お金に余裕があれば、考えておいてもいいでしょう。相場は大体10万円程度です。

・リフォームの費用
こちらも、ハウスクリーニングと同じで、売り易くするための工夫で、リフォームを行う詩に発生します。するかどうかは売り主の判断になりますので、必ず発生する訳ではありません。
・解体費用
こちらは、住宅として売りに出さずに、解体をして土地として売る場合にかかる費用となります。
売り主の判断で、解体する場合もありますが、住宅の購入後に買い主へ引き渡された後に、住宅を解体するということもあり、その際の解体費用を買い主と売り主で協議することもあります。
解体の相場は家の規模や構造、接している道路の広さなどによって変わるので、どのくらいかかるかは、見積もりを見なければはっきりとは分かりませんが、100万円以上はかかることが多いです。

・測量の費用
こちらは、土地の境界が不明瞭な場合や、登記上の地積が正確かどうかなどを調べる際に、土地家屋調査士に依頼をすると、境界確定と一緒に行ってもらえます。
こちらも広さによって値段は変わりますが、30万円以上かかることが多いようです。
・整地費用
最後は整地費用です。こちらについては、売り主と買い主のどちらが負担するかは売買契約時に協議をして決めることになりますが、売り主が事前に整地をして、売りに出すこともあります。
値段については、完全に業者の見積もり次第となります。なお、家を解体する場合にも解体業者が整地をしてくれることがありますので、解体をする場合にはこちらの費用が別途にかかることはないでしょう。

●まとめ
不動産会社に仲介をしてもらわなくとも、個人での契約はでき、そちらの方がいくらかの費用を節約することはできますが、リスクがあまりにも大きすぎるために、勧められるものではありません。
むしろ、不動産会社に仲介してもらった方が、物件の不具合をお互い納得した上で契約をすることもでき、それを確認してもらう役目を負ってもらうこともできます。決済や登記に関して、不正が行われていないかを確認してもらう役目は行政書士が負えますから、第三者が介入することには大きなメリットがあるのです。
お金をかけずにリスクを背負うか、リスクを無くすためにお金を支払うかという違いでしかありませんので、安全に取引を行いたいのであれば、必要経費だと思って、不動産会社や行政書士に仲介をしてもらうのは必須だと言えるでしょう。
節約をしたいのであれば、その中から何を減らせるのかを考えるように心掛けた方が、安心して取引が行えます。