新築の家や、買ったばかりの家など、せっかく住めるようになったのに、手放さなきゃならないという事態に陥る方は意外と多いものです。
離婚や、急な転勤、環境に慣れることができなかったなど、様々な理由が挙げられますが、とてもショックだと思います。

理由はともかく、出来てから余り経っていないため、高く売れるような気がしますが、それぞれの場合によります。

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住宅は全て、新築か中古かのどちらかです。
誰も住んだことのない家が新築で、誰か一人でも、1日でも住んでいた家は中古となります。

しかし、それではほとんど中古物件になってしまうため、少しでもきれいなことをアピールしようとして登場したのが「築浅」という言葉です。

築年数が浅い家、マンションや、ほとんど住むことなく売りに出された家のことを指します。
このような物件を売りたいときに知っておきたいポイントを、4つご紹介します。

1 住宅ローンは必ず返済する

家を建てるのも、マンションを買うのも、ほぼ必ずローンを組んで買うはずです。
ですがなんと、家を売却するためには、ローンを完済しなければなりません。

売った後にローンを支払ってくれるのかが問題というのよりも、ローンの残っている住宅を買う人はいないためです。
いわゆる、抵当権の関係です。

ローンを組んで家を建てると、必ず銀行などの金融機関から、住宅に抵当権の設定を求められます。
そして、司法書士さんに登記を依頼したはずです。
抵当権とは、ローンの返済に滞納があったとき、返済する代わりに住宅を差し押さえて裁判所で競売にかけられる権利のことです。

売主=ローンを抱えている人がローンを返済せずに滞納すると、買主=その家を買った人が、自分の家であるはずなのに、取り上げられてしまうという可能性があるのです。

買主からしたら、ローンが残っている家を買うのは非常に危険なことなのです。
ですので、売却した代金を使ってローンの残債など諸費用をすべて清算してください。
もし、それでも不足するというときには、資金を投じてでもローンを返済する必要があります。

2 新築と築浅中古

ローンを完済しなければならないため、いくらで売却できるかは非常に気になるところだと思います。
予想される価格などは、一括査定サイトなどで様々な会社で調べられますので、是非とも活用してください。

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しかし、市場価格で築○年以内なら、新築時の○割の価格になるといった相場観は、あまり意味がありません。
なぜかというと不動産は、地域性の影響を最も強く受けるためです。

家の価格とは、物価(資材の値段など)が極端に変動しない限り、同じような家なら同じほどの価格で建築されます。
重要なのは、人気の地域に建てられているかどうかです。

人気の地域だと、市場価値がゼロになるまで、築30年や40年必要になることもあります。
つまり、人気の地域だと築30年や40年は価値を持ち続けるということです。

人気がない地域だと、どうなるかはもうお分かりかと思います。

地域性というのは、人口密度の高さではなくイメージに左右されます。
ネームバリューなどのことで、例えば住みたい街ランキングでは吉祥寺、武蔵小杉などが筆頭に挙げられると思います。

急速に発展している地域や、利便性の高い地域などは非常にイメージがよく、築浅物件でもほとんど値崩れせず、価値が下がらずに売れるはずです。

当然ですが、吉祥寺や武蔵小杉は数十年前から人気があったわけではありません。
今ほど人気がない時は、築浅物件だとしても大きく値下がりしていました。

人気が出ることで投資目的などの需要も見込めるため、値崩れしにくくなります。
家の性能、凄さよりも、どこに建っているかが重要なのです。
これは常に需要のある都心のマンションと、そうではないマンションなどを比べても一目瞭然です。

・全く住まなかった家

建売の住宅を購入したが、住まないで売るという方もいます。
中には住むために建築したのに、住まないという場合もあります。

さすがにそういう時なら、新築として売ることができると思われそうですが、実はそうはなりません。

住宅の品質確保の促進等に関する法律、いわゆる品確法では、新築住宅の定義をはっきりと決めています。

・新たに建設された住宅で1度も人が住んでいないもの
・建設工事の完了から1年以内

この二つです。
1度も住んでいなくても、1年以上経っていれば新築にはなりません。
築浅中古として売る必要があります。

しかしその分築浅中古の中でも最も程度がいい、グレードの高いものになります。
他の築浅とは頭一つ抜き出る高価格になります。

ですので、購入する側からしたら、新築に非常に近い物件が新築よりも安価に手に入るとして根強い人気があります。
絶対数が少ないため、希少価値もあります。

ですが競合が激しくても、前述のように新築には該当しないため、新築並みの価格にはなりません。
さらに築年数に応じた価値の下落のほかにも、デメリットはいくつもあります。

・建材、設備の耐久機関

家を構成する部材には、10年で修繕、リフォームが必要なものがいくつもあります。
壁紙などを接着したり、腐食を防ぐためにはコーキングが使われることが多いですし、屋根にはスレート瓦を用いることがあります。
安価なものなら5年や7年で一度点検して修繕が必要になることもあります。

築年数が5年でも十分に築浅物件になりますので、住み始めてわずか5年で修繕費が発生する可能性があるのです。
当然ながら、キッチンなどの設備の保証期間も短くなっていきます。

・固定資産税が減額されない

新築は固定資産税が減額されます。
120平方メートルに限られていますが、特例により3年間は半額になります。
マンションでは耐火建築物になり、5年間半額されます。

課税時点で評価額が3000万円だとした場合、税率1.4%だとおよそ42万円の固定資産税が発生します。
それが3年間半額になりますので、21万円で済むということです。

しかし、築浅物件は新築ではありませんので、固定資産税の減額は対象外になります。

・瑕疵担保責任と築浅中古

さらに、品確法ではこのように定められています。
新築住宅の建築請負契約における請負人、もしくは新築住宅の売買契約における売り主は、それぞれの注文者もしくは買主に対し、10年間瑕疵担保責任を負う。

この規定は新築にしか適用されません。
当然、誰も住まなかったが、新築から1年経ったものだとしても築浅中古になりますので、適用されません。

個人の売り主に長期間の瑕疵担保責任は責任重大ですので、築浅中古だとわずか数か月、もしくは長くても1年か2年程度しかありません。

瑕疵担保責任期間が短いのに新築と同程度の価格なら、デメリットが大きく、わざわざ築浅中古を買う必要はありません。
普通に新築の物件を買った方が良いと判断されてしまいます。

3 売却時に発生する費用

仮に、ローンの残債とほぼ同額で売れたとしても、売却代金から様々な諸費用がひかれます。
ローンの残債プラス、諸経費の金額で売れなければ何も残らないということです。
その諸費用について、いくつかご紹介いたします。

・売買契約時の印紙税

収入印紙を売買契約書に貼ることで、納付扱いになる税金で、この金額は売買金額に応じて変動します。」

1000万円以上5000万円までは1万円の収入印紙、5000万円以上1億円までは3万円の収入印紙が必要です。
売買契約書は売主と買主が1通ずつ保管しますが、これは両方に収入印紙が必要になるわけではないため、コピーして保管することも可能です。

その時にかかる原本の印紙税は売主と買主で折半することが大半です。

・仲介手数料

売買を仲介してもらう不動産会社に支払う手数料のことです。

これは上限が法律で定められており、基本的には上限いっぱいの額を請求されます。
売却手数料×3%+6万円が、税抜きの手数料になります。

これは400万円以上の売買金額においての式ですが、築浅中古ならほぼすべて400万円を超えるはずです。

仲介手数料がいつ請求されるかのタイミングは、不動産会社によってまちまちです。
決済時に全て支払う場合や、売買契約時に半額、決済時に残り半額を払うなど、払い方も様々です。

・ローンが残っている場合

売却代金を使ってローンを完済する場合は、繰り上げ返済になります。
そのため、利用している金融機関によっては手数料が発生する恐れがあります。
なので利用している金融機関に確認してみましょう。

ほかには、ローンを完済することで抵当権を外す登記も必要です。
抵当権を外す抵当権抹消登記は、不動産1件につき1000円発生し、家と土地の両方に抵当権があるのであれば2000円発生します。

ただ、登記は基本的に司法書士さんに任せるので、報酬も発生します。
司法書士さんごとに変動しますが、だいたい1件1万円ほどで済むはずです。

・利益が出た場合

もし、売却してローンを完済した後で利益が残った場合、その利益は譲渡所得という所得の一種になります。
そのため所得税と住民税がその金額に課税されます。

新築や築浅物件だと5年以内の所有であることが大半だと思います。
その場合の所得税と住民税の合計はなんと39.63%も発生します。

利益が500万円出たとして、およそ200万円税金で引かれるということです。
家がマイホームだと、3000万円までの利益なら非課税ですので、相当高額で売れない限り税金が発生することはありません。

税金が発生した場合は、支払うのは翌年の確定申告以降になります。

4 売る理由を問われることがある

ここまで、長々と書いていきましたが、基本的にはせっかく買った家をほとんど住まないで売ることは、まずないと思います。

つまり、新築、築浅中古では、買主の側が不安になるということです。
挙げられる理由としては、最初に書いたように急な転勤により家を空けることになったとか、住み続けられなくなったなどがあると思いますが、こみ入った事情などで話したくないことも十分に考えられます。

言いたくないことなら無理に話す必要はありませんが、住宅の機能、性能、環境などで重大な欠陥があるとか、心理的な影響が強いなどで売るなら、必ず伝えてください。

伝えないで売るということは、不利益になる事実を隠して売ることになり、損害賠償請求や契約解除を受ける可能性があります。
売主には、住宅の瑕疵(住宅が持つ欠陥)について、瑕疵担保責任があります。

瑕疵とは、知らなかった事実も、知っていて伝えなかった事実も、全て売主に責任が生まれます。
知らなかった事実は、瑕疵担保責任免責の特約などで回避することもできますが、知っているのであれば買主に伝えて売らない限りは、責任を回避することはできません。

住宅の瑕疵は、物理的な欠陥はもちろん、住むという目的を妨害する事柄全般的な、広い解釈がされています。
ここで、買う人に対して伝えるべき瑕疵について、3つまとめて行きます。

・物理的な欠陥

もっとも代表的な例で、雨漏りがするとか、設備が異常、地盤が沈下している、埋設物があったなどのことです。
数えだすときりがないほど思い浮かぶと思います。わかりやすく影響を与えるので、これでトラブルになることはほぼありません。

・周りの環境

代表的なのだと、騒音や異臭、日照などについてです。
騒音や異臭は程度の問題があり、日照はほかの建築物によって変化しやすいので、瑕疵に該当するかは意外と難しくなります。
場合によっては、近くに暴力団事務所があったなどで問題になるケースもあります。

・心理的な要因

何らかの事故、事件があった土地に建ててしまったなどです。
いわゆる事故物件は、どんな人でも敬遠したいものですので、その事実を知っているなら必ず伝えてください。

ただし、基本的には、起こった出来事は前の所有者の事柄であり、瑕疵になるかどうかは判断が分かれるところです。
例えば事故から何年経過しているのか、人の入れ替わりが激しいところなのかなどでも変化します。

3つご紹介しましたが、やはり一番問題になるのは、心理的な要因です。
住宅の欠陥も、周りの環境も、様々なものを用いて計測することができ、ある程度線引きができます。

しかし、近所トラブルなど、人の感じ方で異なるものは、常識の範囲内で判断するほかありません。
例えば急激にゴミが拾い集めてくるゴミ屋敷ができたとか、突然暴力団の争い事が起きて事務所の存在が分かったなどなら伝えたほうが良いかと思います。

何もトラブルがないのに、瑕疵だと感じそうだからと言って、近隣住民のことについて細かく伝える必要はありません。
売主は普通に生活できていて、何のトラブルもなかったのに、買主が合わずに近所トラブルになったという場合では、その主張は認められません。

住宅の欠陥と、誰もが間違いなく不快を感じるほどの劣悪な環境であれば、伝えてください。

以上が築浅中古や新築の家を売るときのポイントです。
築浅中古などもそうですが、ローンの残っている家を売りたいのであれば、諸費用などもすべて計算しての売却価格なければ、完済せずに残ってしまいます。

場合によっては売買契約不履行となり、手付金倍返しによる解約など、手痛い出費になりかねません。
決して資金不足に陥らないように、余裕をもって準備することが何よりも大切です。

そして、確かに新築に近いほど、築年数が浅いほど価値の下落は小さくなりますが、それでも価値の下落は一気に来てしまい、価格の維持は非常に難しいものになります。
築浅中古は新築よりも割安なことで人気があり、新築ではないことで様々なデメリットが発生しますので、どんどん値下がりするのです。

さらに、買主は築浅で売られる事情も気になるところですので、変に安く売ることもできません。
適正化価格で売るのが無難かと思います。

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